Por Mariana de Souza Costa e Bruna Medina da Silva
A venda de imóveis da União está na pauta econômica do Governo Federal e, recentemente, temos acompanhado uma intensa movimentação legislativa e administrativa com o objetivo de viabilizar e simplificar o processo de alienação desses ativos.
Neste sentido, a Lei Federal 14.011 de 10 de junho de 2020 (Lei 14.011/20) trouxe importantes definições acerca da gestão e alienação dos bens imóveis da União, das quais destacamos o procedimento de Remição de Foro Simplificado, que visa à facilitação da aquisição do domínio pleno de imóveis urbanos sob o regime de aforamento, conforme condições preestabelecidas de enquadramento de imóveis nessa situação.
Em junho de 2021, a Secretaria de Patrimônio da União (“SPU”) editou a Portaria SPU/ME 7.778/2021, que regulamentou o procedimento de Remição de Foro Simplificado e estipulou um cronograma para remição de foro dos imóveis, sendo que, até o momento, o procedimento já foi iniciado nos municípios do Rio de Janeiro (RJ), Vitória (ES), Recife (PE), Balneário Camboriú (SC), Cubatão (SP), Guarujá (SP), Santos (SP) e São Vicente (SP). A previsão é de que até 31/03/2022 todos os municípios do território nacional que possuam imóveis sob regime enfitêutico que se enquadrem no programa, possam se valer do procedimento simplificado de remição.
De acordo com a Portaria, a SPU comunicará previamente aos foreiros, mediante correspondência postal com aviso de recebimento, sobre a possibilidade de remição do foro mediante o procedimento simplificado. Após o recebimento da correspondência, todo o procedimento será realizado por meio do aplicativo SPUApp, disponível nas lojas Play Store (Android) ou Apple Store (IOS), que deverá ser baixado pelo foreiro para habilitação ao processo.
Optando pela realização do processo simplificado, os foreiros deixarão de recolher o foro anual e o laudêmio em caso de transferência do domínio útil, além de contar com 25% (vinte e cinco por cento) de desconto sobre o valor da remição para pagamentos à vista.
O procedimento simplificado da forma proposta e regulamentada tem o condão de facilitar os processos para aquisição de imóveis da União, em especial pela possibilidade de realização do procedimento de forma digital.
Quanto aos imóveis não submetidos ao regime enfitêutico, a Lei 14.011/20 trouxe mais uma importante inovação: a possibilidade de qualquer interessado (pessoa física ou jurídica) apresentar uma Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI).
O procedimento, a exemplo da remição simplificada, é processado de forma eletrônica e traz uma interessante inversão nos papéis da União e dos interessados na aquisição de ativos da União, porque parte do interessado a manifestação de vontade em adquirir o domínio pleno do imóvel, cabendo ao ente avaliar a conveniência e oportunidade de transmissão do ativo, sem que a propositura da proposta vincule a União à alienação do bem.
Assim, a União deixa de movimentar o Estado para promover leilões de imóveis sem a garantia de que aqueles ativos estão sendo visados e, portanto, teriam interessados, e passa a analisar ativos em que há o efetivo interesse na aquisição, gerando uma economia de recursos e maior assertividade na escolha dos imóveis a serem alienados.
A PAI foi regulamentada pela SPU por meio das Portarias SPU/ME 12.600/2021 e SPU/ME 812/2022, que trouxeram instruções acerca da forma de propositura da proposta, seus requisitos e tramitação.
Para além dos avanços trazidos pela Lei 14.011/20 e suas regulamentações, tramita junto ao Senado Federal a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 39/2011, originada na Câmara dos Deputados e por ela aprovada, propondo significativas mudanças na legislação federal relacionada à administração dos bens da União.
No texto enviado ao Senado, a PEC propõe a extinção do instituto do terreno de marinha e seus acréscimos, mantendo sob o domínio pleno da União apenas as áreas de terreno de marinha afetadas ao serviço público federal e aquelas que não se encontram ocupadas.
Além disso, prevê a possibilidade de transferência gratuita do domínio pleno das áreas da União afetadas pelo serviço público estadual e municipal aos respectivos Estados e Municípios, bem como a transferência das áreas a título oneroso ou gratuito, conforme o caso, aos foreiros, cessionários e ocupantes regularmente inscritos junto ao Ministério da Economia até a data de publicação da Emenda Constitucional.
Quanto aos ocupantes não inscritos, a transferência (onerosa ou gratuita) poderá ocorrer nos casos em que a ocupação tiver ocorrido por pelo menos 5 (cinco) anos anteriores à data de publicação da Emenda Constitucional, em caso de aprovação da PEC, desde que formalmente comprovada a boa-fé do ocupante.
Destaca-se ainda, que caso a PEC seja aprovada com a manutenção do texto proposto, será possível a transferência, aos municípios, das áreas federais não ocupadas, com a finalidade de permitir a expansão do perímetro urbano, desde que observadas as normas gerais de planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo, podendo representar um importante instrumento para diminuir o déficit habitacional presente em vários municípios brasileiros.
Assim, a PEC, se aprovada, terá o condão de promover mudanças significativas na gestão desses ativos e nas possibilidades de alienação do patrimônio da União e, por este motivo, recomendamos o acompanhamento de sua tramitação junto ao Senado Federal.
Dessa forma, considerando as inovações implementadas e a possibilidade de que novas e profundas mudanças sejam aprovadas, a temática de alienação, classificação e gestão dos imóveis da União está aquecida e demonstra o interesse do Governo Federal em converter o patrimônio público imobiliário em ativos financeiros e, ao mesmo tempo, modernizar e tornar mais eficiente a gestão desse patrimônio.
Neste sentido, ressaltamos a importância de que seja feita uma análise singular para verificação dos procedimentos para aquisição do domínio pleno dos imóveis de titularidade da União que melhor se enquadrem em cada caso concreto, mediante acompanhamento das alterações implementadas e propostas.
Referências:
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=508965
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-spu/me-n-7.778-de-30-de-junho-de-2021-329132189
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-spu/me-n-12.600-de-25-de-outubro-de-2021-354623828
https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/pec-n-39-2011-e-aprovada-pela-camara-dos-deputados
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-spu/me-n-812-de-31-de-janeiro-de-2022-377161532