O desenvolvimento de empreendimentos de casas isoladas ou geminadas em lotes individualizados e sem áreas comuns há muito demandava regramento específico, o que foi solucionado pela recente Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, ao enquadrá-los no regime das incorporações imobiliárias.
Sendo as casas isoladas ou geminadas compostas integralmente por áreas privativas (desprovidas de áreas comuns, não configurando, portanto, condomínios edilícios), em regra, tais empreendimentos não eram passíveis de submissão ao regime de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64 (“Lei de Incorporações”) – a despeito de respeitáveis opiniões que defendiam que a antiga redação do artigo 68 da Lei de Incorporações já permitia tal entendimento.
O que se realizava, na prática, era a venda dos lotes isolados (aplicando-se, à espécie, a Lei 6.766/79), vinculada à contratação da construção das edificações (nos termos da Lei 10.406/02 – Código Civil).
Com o advento da recente Lei 14.382/2022, alterou-se a redação do artigo 68 da Lei de Incorporações para permitir, de forma clara, o enquadramento como incorporação imobiliária da “atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas”.
Referido enquadramento possibilita, inclusive, a afetação de patrimônio do empreendimento (que não se comunicará com outras obrigações do incorporador), conferindo maior segurança aos futuros adquirentes das unidades imobiliárias, e a consequente possibilidade de o incorporador optar pelo Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei 10.931/04.
Além disso, a Lei 14.382/2022 foi clara ao classificar como ato único, para fins de cobrança de custas e emolumentos cartorários, as averbações e registros decorrentes de atos e negócios relativos ao empreendimento de casas isoladas ou geminadas, após o registro da incorporação imobiliária e até a emissão da carta de habite-se, o que traz relevante redução de custos e competitividade para tal modelo de negócio.
São de extrema relevância para o mercado imobiliário, portanto, as inovações legislativas que enquadram os empreendimentos de casas isoladas ou geminadas em lotes individualizados como passíveis de serem submetidos ao regime de incorporação imobiliária.
Trata-se de um movimento que certamente impulsionará o desenvolvimento de projetos desta natureza, em especial em razão da maior segurança jurídica e menores custos incidentes, que possivelmente trarão outros reflexos positivos, como, por exemplo, a ampliação das linhas de financiamento pelas instituições financeiras e o fomento dos empreendimentos vinculados aos programas governamentais de habitação popular.
Por fim, recomenda-se acompanhar as alterações a serem promovidas nos códigos de normas extrajudiciais de cada estado, de forma a verificar eventuais procedimentos específicos a serem adotados pelos registros de imóveis para execução desta modalidade de negócio.