Por Bruna Medina e Fernanda Spínola
O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzido ao ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (“Lei 14.382/2022”) e tem como objetivo incentivar a regularização da propriedade de imóveis no país, de forma desburocratizada e célere e, ao mesmo tempo, desafogar o Poder Judiciário.
De forma sucinta, o procedimento previsto no artigo 216-B da Lei 14.382/2022 faculta ao promitente vendedor e ao promissário comprador ou seus cessionários, promitentes cessionários ou sucessores, a obtenção, pela via extrajudicial, do título hábil translativo de domínio e o seu respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo a regularizar a propriedade do imóvel.
Durante o procedimento legislativo de aprovação da Lei 14.382/2022, o então Presidente da República vetou alguns dispositivos referentes ao procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, dentre eles, o o inciso terceiro do parágrafo 1º e o parágrafo 2º do artigo 216-B. Referidos dispositivos determinavam, respectivamente, acerca da necessidade de ata notarial para instrução do procedimento e que para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial não era necessário o prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, tampouco a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
Em suas razões, o então Presidente da República justificou que a dispensa da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor contraria o interesse público, na medida em que reduz as garantias atribuídas ao crédito tributário. Relativamente ao prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, não houve justificativa para o veto. No que concerne à necessidade de lavratura de ata notarial, o veto se deu sob a justificativa de que a exigência encareceria e burocratizaria o procedimento.
Nesse sentido, a Lei 14.382/2022 foi publicada sem os dispositivos supracitados. Não obstante, após o respectivo procedimento legislativo, o Congresso Nacional, durante sessão realizada no dia 22 de dezembro de 2022, derrubou os referidos vetos e, no dia 05 de janeiro de 2023, houve a promulgação dos dispositivos supracitados, consolidando, desta forma: (i) a desnecessidade do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos, na esteira do entendimento já pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça por meio da edição da Súmula nº 239 que prevê: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis”; (ii) a desnecessidade da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor para deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial; e (iii) incluindo a ata notarial no rol de documentos necessários à instrução do procedimento, esta última para conferir equilíbrio e segurança jurídica ao procedimento, na medida em que a participação de Tabelião de Notas aproxima o procedimento em análise daquele tradicionalmente utilizado para transferência de propriedade, via uso da escritura pública, mitigando, desta forma, a possibilidade de fraude entre as partes envolvidas.
Acreditamos que a derrubada dos vetos, especificamente no que se refere à desnecessidade de prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, constitui importante passo para a desburocratização dos serviços registrais, a promoção da regularização registral, a segurança jurídica e a efetividade da previsão legislativa.
Destacamos que para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial e a regularização da titularidade registral é necessário observar o procedimento previsto na legislação e, em determinados casos, promover a regularização de outros aspectos registrais. Nesse sentido, é fundamental que o caso concreto seja analisado por profissional capacitado, para que as melhores soluções sejam identificadas e promovidas conforme as especificidades de cada caso.