A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou, recentemente, a Instrução Normativa (IN) nº 2.179/2024, com o objetivo de consolidar as regras referentes aos regimes especiais de tributação (RET) aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), na Faixa Urbano 1, e do Programa Casa Verde e Amarela (PCVA).
A grande novidade trazida pela IN, muito aguardada pelas incorporadoras que atuam no Programa Minha Casa, Minha Vida, foi a regulamentação da redução de 4% para 1% da alíquota do RET incidente sobre as receitas mensais auferidas na construção de imóveis residenciais e que sejam considerados de interesse social. Trata-se de empreendimentos destinados a famílias cuja renda se enquadre na chamada Faixa Urbano 1, ou seja, que possuam renda mensal bruta de até R$ 2.640,00.
Ressalte-se que o programa já contou com a alíquota diferenciada de 1% entre os anos de 2009 e 2019, quando o benefício foi extinto e restabelecida a alíquota padrão de 4%. Somente em 2023, com a promulgação da Lei nº 14.620, que retomou o Minha Casa, Minha Vida, foi prevista novamente a redução da alíquota do RET a 1% para os empreendimentos destinados à Faixa Urbano 1 do programa. A utilização do benefício pelas construtoras, no entanto, ficou condicionada a regulamentação própria, que veio em março desde ano por meio da IN nº 2.179.
O novo regramento do RET no âmbito do PMCMV prevê o recolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS à alíquota de 1% para as receitas decorrentes da construção de imóveis de interesse social abrangidos pela Faixa Urbano 1. No entanto, para a aplicação das novas regras, é necessário que a construtora contribuinte apresente o requerimento disponibilizado no site da Receita Federal. A partir da data de efetivação do referido requerimento, a nova alíquota já será válida, e poderão ser abrangidas, também, as receitas das incorporações e das construções de imóveis residenciais enquadrados na Faixa Urbano 1 cujas vendas já tenham sido realizadas.
Com a redução da tributação, a expectativa do mercado é que as construtoras que atuam no PMCMV experimentem um aumento de lucratividade, além de que os empreendimentos fiquem mais acessíveis para o público de menor renda, frente ao aumento nos custos de construção verificados nos últimos anos.
Foi indicado, também, que as empresas construtoras que atuam na construção de unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) ou do Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) poderão optar pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sob a alíquota de 1% para a construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00, ou de 4%, no caso de construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124.000,00.
No que diz respeito aos demais aspectos do RET aplicável às incorporações imobiliárias, a nova IN traz poucas inovações, buscando mais consolidar as regras já existentes e entendimentos exarados pela RFB por meio de Soluções de Consulta Cosit, vinculantes no âmbito do órgão.
Em se tratando do RET-Incorporação, criado pela Lei nº 10.931/2004 e instituído para proporcionar benefícios fiscais e reduzir a carga tributária das incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação e construções de imóveis residenciais que são destinados a programas habitacionais específicos do governo, a opção pelo regime continua irretratável enquanto houver direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que fazem parte da incorporação imobiliária.
Além disso, o regime especial oferece benefícios como a proteção do terreno afetado e das incorporações imobiliárias contra dívidas tributárias da incorporadora, exceto aquelas calculadas sobre receitas mensais recebidas no âmbito da própria incorporação, sujeitas à alíquota unificada dos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).
A Instrução Normativa regulamentou, ainda, o entendimento exarado na Solução de Consulta Cosit nº 56/2019, indicando a possibilidade de a Sociedade em Conta de Participação (SCP) que contiver, em seu patrimônio especial, incorporação que atenda aos requisitos leais, sujeitar-se ao RET-Incorporação. Nesse contexto, cabe ao sócio ostensivo realizar as formalidades exigidas pelo regime e responder em nome da SCP em todas as questões relacionadas a ele.
Ademais, foi indicado também que, a partir de 27 de dezembro de 2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato. Anteriormente a essa data, não se sujeitam ao RET-Incorporação as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.
Por fim, para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que sejam atendidos os demais requisitos da Instrução Normativa; e a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.
Para aderir ao RET, as empresas devem cumprir uma série de requisitos, incluindo a afetação do terreno e das acessões, a adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE), comprovar a regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica, não possuir créditos não quitados de órgãos e entidades federais, não ter sentenças condenatórias por improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador e não ter sofrido sanções penais ou administrativas derivadas de condutas lesivas ao meio ambiente.
A opção pelo RET-Incorporação deverá ser formalizada pelo contribuinte por meio de requerimento, que será disponibilizado pela RFB por meio de serviço digital em seu site a partir de 1º de julho de 2024. A habilitação será deferida por meio de Ato Declaratório Executivo emitido por Auditor Fiscal da RFB. Em caso de indeferimento, o contribuinte poderá apresentar recurso no prazo de 10 dias, contado da data da ciência da decisão.
A equipe Tributária do Azevedo Sette Advogados está à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.