A Proposta de Emenda Constitucional - PEC n º 45/2019, que trata da Reforma da Tributação incidente sobre o consumo (“Reforma Tributária”), foi aprovada pela Câmara dos Deputados em julho de 2023 e, encontra-se em tramitação no Senado Federal. Conforme veiculado na mídia a expectativa é de a votação seja concluída até o início de novembro deste ano.
O objetivo da reforma é (i) a simplificação, com a redução do número de impostos e unificação de tributos; (ii) a transparência, tornando o sistema tributário mais claro e compreensível para os contribuintes; e (iii) o estímulo à economia, com um sistema mais simples e eficiente, espera-se atrair mais investimentos estimulando o crescimento econômico.
A reforma extingue 5 (cinco) tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS), que serão substituídos por um novo imposto de alíquota única, o “imposto sobre valor agregado – IVA Dual, que terá uma parcela gerida pela União (Contribuição sobre Bens e Serviços - CBS) e outra gerida pelos estados e municípios (Imposto sobre Bens e Serviços - IBS). Haverá também o Imposto Seletivo (IS), cujo objetivo é desestimular o consumo de produtos que sejam prejudiciais à saúde, ao meio ambiente, ou tragam outros malefícios.
No bojo do texto aprovado, alguns setores da economia, poderão ter regimes diferenciados de tributação, desde que sejam uniformes em todo o território nacional e sejam realizados os respectivos ajustes nas alíquotas de referência com vistas a reequilibrar a arrecadação da esfera federativa.
Quanto ao setor imobiliário, atualmente, os impactos da carga tributária neste setor são controlados através de regimes de tributação diferenciados, tais como:
Neste contexto, mirando a política tributária atual, o setor imobiliário é um dos setores para o qual há previsão de instituição do regime diferenciado, em razão de sua cadeia produtiva, que possui particularidades exclusivas do setor e sua importância na produção habitacional e geração de empregos para o Brasil. Desta forma, operações com bens imóveis (construção e incorporação imobiliária; parcelamento do solo e alienação de bem imóvel; locação e arrendamento de bem imóvel; e administração e intermediação de bem imóvel), poderão ter diferenciação em alíquotas, regras de creditamento, base de cálculo dos tributos, entre outras.
Apesar das regras atualmente existentes, a existência de um regime tributário específico e mais abrangente para as operações com bens imóveis seja um desejo antigo do setor, a oportunidade de revisão das regras atuais no âmbito da reforma tributária tem sido vista com entusiasmo no setor que espera ser beneficiado com simplificações e desonerações, possibilitando o aquecimento do setor e melhorando seu desempenho econômico. Entretanto, ainda existe uma insegurança jurídica em relação a como será desenhado esse regime da categoria uma vez que as especificidades serão determinadas em Lei Complementar, o que, como já comentado em oportunidades anteriores, acaba sendo um cheque em branco
A reforma tributária também tem despertado preocupações no mercado imobiliário quanto aos incentivos fiscais no setor imobiliário, pois conforme estabelece o projeto de reforma tributária, será proibido conceder isenção ou qualquer benefício em matéria de IBS e de CBS. As propostas de alterações nessas isenções podem ter um impacto significativo no interesse dos investidores e na atividade do mercado imobiliário.
Importante destacar que a proposta em andamento no Congresso Nacional, que trata da reforma sobre o consumo, não estabelece qualquer alteração no ITBI. Portanto, em algumas operações imobiliárias, caso incida ITBI na transmissão do bem imóvel e sendo tal operação também tributada pelo IBS, estaremos diante de hipótese de bis in idem, que poderá gerar futuro contencioso sobre o tema.
Outra proposta no texto da reforma tributária, que afetará o setor imobiliário é em relação ao IPTU. O texto propõe que a base de cálculo do IPTU poderá ser atualizada pelo Poder Executivo, a partir de critérios gerais previstos em lei municipal, de modo a facilitar que as administrações municipais alcancem o potencial arrecadatório de imóveis com alta valorização. Tal alteração no cálculo do imposto poderá afetar os custos de propriedade e a viabilidade financeira da manutenção de propriedade dos imóveis.
Desta forma, é certo que a aprovação da reforma tributária impactará significativamente no mercado imobiliário, trazendo grandes mudanças na tributação e regras fiscais, afetando transações e investimentos no setor, sendo necessário, portanto, que os profissionais da área estejam atentos às alterações e preparados para se adaptar às mudanças que surgirão nesse novo cenário tributário.