A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que regulamenta a Reforma Tributária, previu a criação de instrumentos voltados à modernização cadastral e à intensificação da fiscalização patrimonial. Nesse cenário, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal em 18 de agosto de 2025, adotou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais e disciplinou o compartilhamento de informações e documentos relativos a operações com imóveis e aos bens imóveis registrados, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), em articulação com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e os operadores de registros públicos.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto no art. 4º do Decreto nº 11.208/2022, será adotado como identificador fiscal único para cada imóvel urbano ou rural do país. O código terá formato alfanumérico composto por sete caracteres e um dígito verificador (AAAAAAA-D), funcionando de maneira análoga ao CPF: cada unidade imobiliária passará a ter seu "número fiscal", que permitirá o rastreamento de todas as operações vinculadas ao bem.
A adoção do CIB será obrigatória para os serviços notariais e de registro, observando os prazos estabelecidos pela LC nº 214/2025: 12 meses para União, Distrito Federal, capitais e cartórios, e 24 meses para estados e demais municípios.
As informações compartilhadas relativas aos imóveis serão utilizadas para fins de apuração do seu valor de referência, entendido como estimativa de valor de mercado dos bens imóveis a ser apurado pelas administrações tributárias para fins de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) na alienação de bens imóveis, tributos que passam a vigorar como teste a partir de janeiro de 2026 e definitivamente a partir de 2027.
Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter)
O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), criado originalmente pelo Decreto nº 11.208/2022, passa a ter um papel ampliado a partir da IN RFB nº 2.275/2025. A norma torna obrigatória a integração dos serviços notariais e de registro de imóveis a essa plataforma, o que estabelece um fluxo automático e contínuo de compartilhamento de informações com as administrações tributárias.
Na prática, o Sinter deixa de ser apenas uma ferramenta de gestão territorial para se consolidar como um mecanismo de controle tributário em tempo real. A obrigatoriedade de que os cartórios transmitam dados imediatamente após a lavratura ou registro de qualquer ato relativo a imóveis cria uma forma de monitoramento permanente das operações imobiliárias. Esse movimento evidencia a estratégia da Receita Federal de reduzir o lapso entre a ocorrência do fato gerador e a sua detecção, fortalecendo a fiscalização e a rastreabilidade de rendimentos vinculados a imóveis.
A partir dessa integração, a Receita Federal passa a ter instrumentos mais robustos para intensificar a fiscalização, sobretudo no que diz respeito à tributação de rendimentos de aluguéis. A autarquia poderá cruzar dados de declarações de inquilinos e proprietários, identificando de forma mais clara tanto o ocupante quanto o real proprietário de cada imóvel. Nesse cenário, existe o risco de que eventuais omissões em exercícios anteriores sejam detectadas, resultando na cobrança retroativa do imposto devido. Se o aluguel não for informado por nenhuma das partes, o locatário estará sujeito à multa de 20% sobre o valor omitido, enquanto o locador poderá ser penalizado em 75%, podendo a multa chegar a 150% em caso de reincidência.
Vale dizer, ainda, que a LC 214/25 prevê que seja instituída uma certidão negativa de débitos para bens imóveis urbanos e rurais (art. 267), utilizando o CIB como elemento integrador para esse fim. A medida tende a simplificar o acesso às informações e centralizar o controle de eventuais pendências fiscais ligadas ao imóvel, evitando a necessidade de múltiplas certidões emitidas por diferentes órgãos.
O cronograma de implementação estabelece que o relatório final do Plano de Trabalho Interinstitucional deve ser entregue até 20/12/2025, e a previsão é de que o sistema entre em funcionamento pleno em 2026. Ainda assim, a Receita já anunciou que começará a utilizar informações previamente disponíveis para alimentar os cruzamentos e reforçar a fiscalização.
O descumprimento das obrigações por parte dos serviços notariais e de registro será comunicado ao CNJ, com aplicação de sanções previstas na MP nº 2.158-35/2001, além das penalidades administrativas próprias do regime notarial/registral. Também foi prevista a possibilidade de que a Receita Federal, em conjunto com o Comitê Gestor do IBS, edite novas obrigações acessórias relacionadas ao CIB e ao Sinter, reforçando a preparação da estrutura fiscal para o futuro modelo de tributação do consumo.
A modernização dos sistemas cria uma rastreabilidade direta entre a ocupação do imóvel e a tributação da renda correspondente. Tal medida visa não apenas reduzir a sonegação, mas também preparar a estrutura fiscal para a futura incidência do IBS e CBS, tanto para cálculo do redutor de ajuste a ser adotado na alienação de bens imóveis quanto para fins de arbitramento pela administração tributária, utilizado quando o fisco não aceitar o valor declarado pelo contribuinte.
O Azevedo Sette Advogados permanece acompanhando os desdobramentos do tema e está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos.
*Contribuição de Pedro Henrique Lopes Antunes