Por Alessandra Ganz e Lorena de Medeiros*
A Lei nº 14.382, de 28 de junho de 2022, convertida da Medida Provisória nº 1.085/2021, consolida o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), assim como promove modificações na legislação já existente.
Sua premissa precípua é de modernizar e simplificar os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, trazendo novas tecnologias para melhor atender as necessidades dos usuários.
Muitas das modificações que já estavam em vigor em função da MP 1085 e que tratamos aqui, como a alteração de prazos dos Registros de Imóveis foram confirmadas. Outras disposições foram editadas.
- O novo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp)
O Serp comportará o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos, a recepção e o envio de documentos e títulos, bem como a expedição de certidões e a prestação de informações, em formato eletrônico. Importante frisar que o Serp ainda pende de regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a ocorrer até 31 de janeiro de 2023.
A nova sistemática fortalece a centralização dos atos e simplifica o acesso do usuário às informações, porquanto as serventias dos registros públicos e suas bases de dados estarão conectadas. Também existirá a divulgação de índices e de indicadores estatísticos apurados a partir de dados fornecidos pelos oficiais dos registros públicos.
E, ainda, estará disponível para consulta as indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos, restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos, assim como outros atos que venham a ser relevantes.
- A nova dinâmica dos registros e averbações relativos a bens imóveis
Com o advento do Serp, não será mais necessário o comparecimento dos usuários aos cartórios de forma presencial, ou a apresentação de documentos em vias físicas.
O oficial do cartório poderá identificar a natureza da documentação através dos elementos, cláusulas e demais condições constantes em seu escopo, assim como disponibilizará ao usuário as informações necessárias pelo meio eletrônico.
A critério do usuário-requerente, será possível o arquivamento da íntegra do documento que deu origem ao registro ou averbação, desde que apresente o documento na forma eletrônica ou digitalizada, acompanhado de declaração assinada eletronicamente de que o conteúdo corresponde a versão original.
- Abertura de matrícula oriunda de transcrição e a retificação de registro
Nos casos de abertura de matrícula com origem em transcrição, a Lei nº 14.382/2022 determina que esta transição deve ocorrer quando há necessidade de se praticar algum ato de registro ou de averbação, desde que a transcrição atenda todos os requisitos para a abertura da matrícula.
Diante disso, por muitas das vezes será necessária a retificação do registro antes da abertura da matrícula, porquanto muitas transcrições possuem descrições precárias dos imóveis que não oferecem segurança quanto à localização e identificação do imóvel. Contudo, a nova lei simplifica o procedimento ao excluir a necessidade de anuência dos titulares de direitos reais de garantia hipotecária ou pignoratícia, assim como dos titulares de crédito vincendo em que há vinculação temporária da propriedade imobiliária à operação de crédito financeiro.
- Novidades nas incorporações imobiliárias (Lei n. 4.591/1964)
Dentre as modificações feitas na Lei de Incorporações, especificamente em relação ao patrimônio de afetação, a nova lei manteve a necessidade de averbação de seu cancelamento, sem conteúdo financeiro, no momento de extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e averbação da construção.
Porém, a nova lei inovou ao exigir a prévia incorporação imobiliária para alienação de lote objeto de parcelamento do solo, quando a alienação for vinculada à construção de casas. Ou seja, aquele que lotear/desmembrar, mas realizar a alienação do lote vinculada a futura edificação, será considerado incorporador e poderá, inclusive, beneficiar-se do regime especial de tributação contido na Lei nº 10.931/2004.
Nesses casos, a incorporação imobiliária também deverá ser registrada na matrícula em que ocorreu o registro do parcelamento do solo, sendo que as matrículas dos imóveis resultantes serão abertas contendo a descrição das futuras benfeitorias, devendo a pendência da construção constar da própria abertura ou de averbação autônoma, a depender das disposições das normas estaduais.
A Lei nº 14.382/22 contempla a possibilidade de abertura de matrículas em loteamentos e incorporações antes da conclusão do empreendimento, sendo agora uma escolha do interessado, sem prejuízo de as aberturas de matrículas individuais ocorrerem ex officio, no interesse do serviço, hipótese em que não será possível a cobrança de emolumentos.
Também houve mudança quanto a prazos para análises e eventuais exigências nos registros de incorporação, com vistas a tornar o procedimento mais célere e menos burocrático, assim como houve melhor regulamentação sobre a confirmação e revalidação do registro da incorporação.
- Isenção de taxas registrais em loteamentos e incorporações
A nova lei trouxe alteração importante no artigo 237-A e seus parágrafos, da Lei de Registros Públicos, afastando a cobrança de emolumentos durante a promoção de empreendimentos imobiliários sob a forma de loteamentos e/ou incorporações. A isenção se aplicará às situações em que há necessidade da prática de atos na matrícula do empreendimento e nas matrículas decorrentes, com cobrança somente no primeiro ato, devendo os demais serem praticados sem custos adicionais.
- A adjudicação compulsória extrajudicial
Uma das grandes novidades da Lei nº 14.382/2022 é a criação do procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória. A medida tem como objetivo agilizar o processo, assim como desafogar o Poder Judiciário, em linha com outros procedimentos extrajudiciais como a usucapião.
O novo procedimento possui mesmo objetivo da versão judicial: permitir tanto ao promitente comprador quanto ao promitente vendedor obter o título necessário para o registro da transferência da propriedade no registro imobiliário, nas hipóteses em que o outro contratante se recusa a formalizar a transação.
No caso da adjudicação extrajudicial, será necessária a apresentação de pedido acompanhado do(s) contrato(s) contendo todos os elementos essenciais, acompanhado comprovação da quitação das obrigações, provas do inadimplemento, comprovante de pagamento do imposto de transmissão e demonstração da inexistência de litígio, sempre com a representação obrigatória de advogado, que deverá ter poderes específicos para a promoção de adjudicação compulsória.
- O cancelamento extrajudicial dos compromissos de compra e venda
Outra novidade introduzida pela nova lei é a previsão do cancelamento extrajudicial de compromissos de compra e venda por falta de pagamento. Antes, somente era possível o cancelamento no âmbito dos loteamentos (art. 32, da Lei n. 6.766/1979), sendo agora aplicável a todos os casos.
A nova legislação consolida tendência de informatização dos serviços públicos, com vistas a inovar e facilitar o acesso dos requerentes e interessados aos serviços registrais e notariais em todo o país.
*Alessandra e Lorena são respectivamente, sócia e advogada da área de Consultivo Imobiliário do escritório de São Paulo do Azevedo Sette Advogados.