A emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) tem ganhado cada vez mais importância como ferramenta de fomento do setor imobiliário e, como não poderia deixar de ser, seus reflexos jurídicos ganham evidência e, com as sucessivas crises dos últimos anos, alguns aspectos têm chamado a atenção.
Assim, para garantia de todos os agentes envolvidos, inicialmente é preciso estruturar a operação de emissão do CRI de forma segura, resguardando, por exemplo, o pagamento aos titulares de CRI, que nada mais são do que investidores, que aportaram crédito na operação, para que não sofram efeitos de eventuais percalços da incorporadora-construtora, ou seja, o devedor do crédito cedido, ou da própria companhia de securitização.
É comum a emissão do “CRI” vinculado à instituição de regime fiduciário, que, conforme regulamentado pela Lei nº 14.430/2022, exige a constituição de patrimônio separado, composto por direitos creditórios e demais bens e direitos, e imprescindível, como se verá, para maior segurança jurídica da operação.
Isso porque, se a construtora-incorporadora entrar em Recuperação Judicial, há possibilidade de exclusão dos seus efeitos em relação ao credor de crédito garantido por alienação fiduciária de bens, nos termos do artigo 49, parágrafo 3º1, da Lei nº 11.101/05 (“LRF”). Assim, o “CRI” de regime fiduciário garante propriedade fiduciária de direitos creditórios e/ou e dos demais bens e direitos a ele atrelados (que têm caráter de bens móveis), os quais não são submetidos aos efeitos do regime recuperacional.
Foi o que concluiu o STJ no julgamento do REsp n. 1.629.470/MS, de relatoria da Min. Maria Isabel Gallotti, ao reconhecer que não integram o patrimônio da recuperanda os créditos garantidos por cessão fiduciária de recebíveis e, portanto, não se sujeitam ao processo de Recuperação Judicial.
Diante da retomada do crescimento do mercado imobiliário, é importante que se garanta a segurança da operação, sendo certo que a constituição de uma estrutura sólida, com foco nas garantias instituídas e o lastro da operação, são instrumentos que devem guiar a emissão e a escolha do investimento, sendo certo que a instituição de regime fiduciário, como demonstrado, contribui para todos esses fatores.
As equipes de Contencioso, Consultoria e Imobiliário do Azevedo Sette Advogados estão à disposição para prestar demais esclarecimentos sobre o tema.
1 Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.
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§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial. (g.n.)