Por Bruna Medina da Silva, Stéphannye de Pinho Arcanjo e Eduarda Teixeira Martins
Ao tratar de negócios imobiliários, é comum estabelecer uma relação imediata a incorporações imobiliárias e loteamentos, isso porque, tais setores movimentam de forma exponencial o mercado imobiliário brasileiro. Contudo, também estão presentes no dia a dia outros tipos de negócios, de segmentos variados, que, seja de forma direta ou indireta estão atrelados ao mercado imobiliário.
Dentre as operações existentes no setor imobiliário, se tratando de incorporações imobiliárias e loteamentos ou não, destacam-se aquelas que envolvem grandes players do mercado, montantes substanciais e operações complexas e estruturadas em matérias como Built to Suit, Sale and Leaseback, empreitada, constituição de direitos reais, inclusive garantias, captação de recursos no mercado financeiro, dentre outas.
Diante das peculiaridades e da complexidade dessas operações, a assessoria jurídica especializada e o método de resolução de conflitos adequados são fatores fundamentais para garantir a segurança jurídica necessária para as partes envolvidas. Até porque, tais operações podem envolver múltiplos negócios e contratos conexos, que vinculam e obrigam diversas partes por um período significativo, estando sujeitos ainda, à imprevisibilidade do próprio mercado.
Atrelado a isso, há outro fator que influencia nos negócios imobiliários: as lacunas legislativas. Acontece que, em razão do dinamismo do mercado imobiliário, é comum que o Poder Legislativo encontre dificuldades para regulamentar as estruturas de negócios introduzidas pelo mercado na mesma velocidade da demanda. Assim, com o intuito de refletir o interesse e a autonomia da vontade das partes não são raras as vezes que as disposições contratuais acordadas podem demandar a construção de instrumentos atípicos, o que contribui ainda mais para a complexidade das operações, impondo a necessidade de assessoria adequada para elaboração dos instrumentos jurídicas e para prevenção de possíveis conflitos.
Nesse contexto, levando em consideração as particularidades das estruturas jurídicas dos negócios imobiliários, é importante prever de forma antecipada os métodos adequados de resolução de conflitos, como a arbitragem e os disputes boards. Isso porque, as variáveis as quais um processo judicial pode impor às partes, como a suspensão do prosseguimento de obras por um longo período, a publicidade do litígio, os consequentes impactos à imagem das empresas e a possibilidade de uma decisão com limitação técnica, podem ser prejudiciais ao bom andamento dos negócios imobiliários.
Assim, a escolha da arbitragem como método de resolução de conflitos provenientes de parcerias imobiliárias apresenta diversas vantagens, sendo a principal, a especialidade. O instituto permite que as partes escolham as câmaras e os árbitros especializados para dirimir seus litígios. Por exemplo, em um caso em que o objeto da discussão envolva questões técnicas de obra, o tribunal poderá ser composto por engenheiros e profissionais do direito especializados no ramo da construção e no mercado imobiliário, resultando, portanto, em decisões mais técnicas.
Ademais, como se sabe, a morosidade na resolução de divergências nas negociações imobiliárias pode inviabilizar um empreendimento e até mesmo fazê-lo perder o momento de aprovação e execução, sendo a celeridade, portanto, outra vantagem a se destacar na escolha da arbitragem. Visto que, um procedimento arbitral dura em média 19,87 meses, enquanto o tempo médio de um processo que tramita na Justiça Comum, por exemplo, é de 5 anos e 6 meses.
Outra vantagem a ser mencionada é a confidencialidade, já que o instituto permite que as partes determinem que o procedimento correrá em sigilo, com exceção aos conflitos que envolvam a administração pública. Tal característica evita que a disputa impacte na imagem da empresa, e até mesmo que seja explorada por concorrentes e utilizada em desfavor das partes, pois, além da proteção à imagem, a confidencialidade também garante a segurança das informações compartilhadas no procedimento, como documentos, carteiras de clientes, custos de produção, tratativas específicas da negociação etc.
Consoante a isso, as vantagens oferecidas pela arbitragem, especialmente a celeridade e especialidade, podem ser potencializadas com a adoção do dispute board como procedimento prévio, dado a complexidade inerente aos negócios imobiliários, agregada a longa duração de execução de obras.
O referido mecanismo trata-se de um comitê composto por especialistas indicados pelas partes no momento da celebração do contrato, o qual estará à disposição dos contratantes durante a execução do contrato para propor melhorias e adequações, solucionar eventuais controvérsias e até mesmo expedir decisões com força obrigacional, a depender do estipulado em contrato.
Nesse sentido, ao acompanhar a execução do contrato, o comitê evita o surgimento de controvérsias, bem como propõe soluções para que as eventuais divergências não se tornem um conflito maior posteriormente. Destaca-se que, o prazo para a emissão de tais recomendações ou decisões será acordado pelas partes na cláusula compromissória, a fim de que a solução do conflito não impacte no bom andamento da execução contratual.
Além disso, a relação de proximidade com a execução do contrato permite que o comitê possua profundo conhecimento da relação entre as partes, tanto do ponto de vista fático, como jurídico, o que possibilita decisões e recomendações assertivas à solução do problema e à conclusão do negócio.
Dessa forma, temos que os negócios imobiliários envolvem estruturas complexas, em razão de suas peculiaridades. Logo, mostra-se imprescindível a contratação de assessoria jurídica especializada para estruturá-los, a fim de proporcionar estabilidade e segurança jurídica para as partes contratantes. Entretanto, mesmo quando devidamente estruturados, os negócios imobiliários não estão isentos do surgimento de conflitos. Assim, tendo em vista as vantagens expostas acima, a adoção do dispute board combinado a arbitragem apresenta-se como o método mais adequado de solução de conflitos nesse cenário.
Referências Bibliográficas:
LEMES, Selma (Coord.). Arbitragem em Números: Pesquisa 2021 /2022. Canal Arbitragem. São Paulo, 2023.
Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Justiça em Números 2023 / Conselho Nacional de Justiça. Brasília: CNJ, 2023
GAGLIARDI, Rafael Villar. Confidencialidade na Arbitragem Comercial Internacional. Revista de
Arbitragem e Mediação, vol. 36/2013, pp. 95-135.
MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Curso de Processo Civil. v1. 4 ed. São Paulo: Ed. RT, 2019. p. 175.
RANZOLIN, Ricardo. A eficácia dos dispute boards no direito brasileiro. Revista de Arbitragem e Mediação, v. 52, São Paulo: RT, jan.-mar. 2017.
VAZ, Gilberto José. Os dispute board e os contratos administrativos: são os DBs uma boa solução para disputas sujeitas a normas de ordem pública? Revista de Arbitragem e Mediação, São Paulo, ano 10, v. 38, jul.-set. 2013, p. 131-147.