Um dos pontos mais sensíveis para os credores de obrigações contratuais e, mais comumente, de valores, é a busca de alternativas no intuito de mitigar os riscos do inadimplemento, os quais, por vezes, não se limitam a ausência de pagamento.
Nessa seara, as garantias reais – como as hipotecas e as alienações fiduciárias – são mecanismos previstos na legislação que conferem aos negócios jurídicos maior segurança e, às vezes, celeridade na liquidação em eventual inadimplemento pela parte devedora.
Do laudo de avaliação
Detidamente sobre as garantias reais imobiliárias, ato contínuo à indicação do referido bem – que pode ser do patrimônio do devedor ou de terceiro – a primeira cautela a ser tomada pelo credor é a exigência de um laudo de avaliação elaborado por profissional idôneo e habilitado, o qual deverá refletir o valor justo do imóvel em questão. Para tanto, recomenda-se que o avaliador considere a situação jurídica e comercial do imóvel, indicando quaisquer anomalias verificadas in loco ou na documentação analisada, tendo em vista que estas podem, fatalmente, interferir no valor estimado do bem e, por consequência, na abrangência da garantia.
Também não se pode perder de vista que além da necessária radiografia atual do imóvel, no momento de instrumentalização da operação, para a fixação do valor do bem pelas partes – por vezes obtido a partir da pesquisa de mercado de amostras similares (aspecto quantitativo) – é o aspecto qualitativo da avaliação do imóvel, ou seja, a metodologia aplicada, as considerações formuladas quanto à regularidade, características especiais, ou mesmo uso ou destinação do imóvel que mais influenciará na hipótese de execução desta garantia. Vale frisar que, considerada a dinâmica do mercado, é provável que o valor estimado para o bem sofra alteração com o decurso do tempo, porém se a metodologia do laudo, bem como as premissas da avaliação tiverem refletido a situação do imóvel à época, as possibilidades de discussão pelo devedor inevitavelmente serão restritas.
Da auditoria
Em paralelo, considerando que a constituição das referidas garantias reais sobre bens imóveis conferirá ao credor a preferência de seus créditos em relação a outros credores do devedor (exceto nos casos de garantias instituídas durante eventual termo legal de falência), além da auditoria da situação registrária e fiscal do imóvel, é imprescindível que sejam analisados também os aspectos legais e patrimoniais dos proprietários e seus sócios (no caso de pessoa jurídica) e/ou as sociedades empresárias da qual participem, bem como de seus antecessores dominiais. Em suma, é salutar realizar verdadeira auditoria jurídica das partes e bens envolvidos.
Somente a partir do aludido cenário será possível identificar eventuais riscos e/ou passivos capazes de macular a pretendida preferência (como uma declaração de fraude, desconsideração da personalidade jurídica, direta ou inversa) ou mesmo de desconstituir a própria garantia (no caso de bem que não é de titularidade do que se apresenta como garantidor), suscitando, pelo menos, a tomada de medidas preventivas e/ou corretivas visando reduzir ditos riscos e, por conseguinte, propiciar a constituição e manutenção da garantia.
Da formalização
Previamente à formalização, também é necessário verificar quais são os requisitos obrigatórios extrínsecos e intrínsecos de garantia real escolhida, como por exemplo: se a celebração deve ocorrer por instrumento público ou particular, se é necessário indicar prazo para determinada conduta do credor e/ou devedor, etc.. Tais requisitos são conhecidos a partir da análise da legislação aplicável, permeada pela expertise com cartórios e registradores.
Ressaltando que somente o registro no cartório competente constituirá, de fato, a garantia – momento em que passará a categoria de direito real (e não mais apenas e tão somente obrigacional) e que ganhará preferência perante terceiros –, dentre as principais cautelas do credor, insere-se o acompanhamento próximo do procedimento de registro.
Da manutenção e execução
Para averiguar se o cenário atual sofreu alterações em relação ao retrato captado à época da constituição e se apresenta riscos e/ou passivos capazes de conduzir a uma perda de liquidez ou, ainda, de efetividade da garantia real existente, recomenda-se o acompanhamento periódico da situação do imóvel e das partes envolvidas, o qual propiciará ao credor acionar, se o caso, mecanismos contratuais ajustados no instrumento de constituição da garantia, seja visando reequilibrá-la e mantê-la hígida, seja optando pelo seu vencimento de forma antecipada, com a execução forçada desta garantia, alcançando os objetivos o mais brevemente possível.
A equipe especializada em Direito Imobiliário do Azevedo Sette encontra-se à disposição dos seus clientes para auxiliar na constituição da garantia, realizando a avaliação jurídica do laudo de avaliação, a auditoria e o minucioso processo de formalização e registro, bem como assessoramento nas questões processuais relacionadas.
*Anna Carolina Machado e Alessandra Lima Ganz atuam na área Imobiliária do Azevedo Sette Advogados.