Buscava-se no mercado imobiliário, uma garantia pela qual fosse possível uma rápida recuperação do capital investido, em caso de inadimplência dos compradores, vez que historicamente este sempre foi o principal obstáculo que os investidores da área enfrentavam. As medidas judiciais de recuperação de créditos sempre se mostraram vagarosas, ocasionando a perda da liquidez do crédito do investidor, que por conseqüência culminava no afastamento do investimento no setor, gerando assim um grande déficit habitacional.
Com o advento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, o legislador buscou resolver a morosidade da recuperação do capital investido no mercado imobiliário, combinando diversos institutos jurídicos já existentes, que ocasionou, em média, a diminuição do tempo de retomada do imóvel de cerca de oito anos, para menos de doze meses. O grande diferencial do instituto da alienação fiduciária é que a execução do contrato não cumprido se dá de forma extrajudicial, ou seja, fora dos Tribunais, enquanto os demais institutos tramitavam pela via judicial.
A sistemática da Lei n.º 9.514/97 é relativamente simples: o comprador do imóvel (fiduciante) aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando a propriedade do imóvel adquirida em caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida. Uma vez paga a dívida, a propriedade do credor se extingue, com a conseqüente reversão da propriedade plena ao comprador-fiduciante. Entretanto, caso ocorra o inadimplemento, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor.
Assim sendo, a obrigação garantida pela alienação fiduciária pode extinguir-se pelo seu cumprimento, mediante pagamento da dívida, ou pelo seu inadimplemento. Se a extinção da obrigação se der pelo pagamento da dívida, ante a ocorrência da condição resolutiva, o bem alienado fiduciariamente em garantia da dívida é imediatamente restituído ao alienante. Por outro lado, se a extinção da obrigação se der em decorrência do inadimplemento do devedor da obrigação, o bem é que irá responder pela dívida.
Para que tal ocorra, basta notificar pessoalmente, via cartório do competente registro de imóveis, o comprador-fiduciário para satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescido dos juros convencionais, penalidades e os demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Permanecendo inerte o credor-fiduciário, deverá o oficial do cartório de registro de imóveis certificar a não satisfação do crédito no prazo determinado, que mediante a apresentação, pelo credor-fiduciário, do comprovante de pagamento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Inter-Vivos, promoverá a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, que a teor da Lei nº. 9.514/97 deverá realizar os leilões públicos extrajudiciais e a apuração/devolução do saldo remanescente (se existente) ou adjudicação, da propriedade fiduciária, que lhe foi transferida anteriormente e voluntariamente, quando da concessão do crédito, em garantia do imóvel.
Cumpre destacar que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro, no competente cartório de registro de imóveis, sendo que o contrato lhe servirá de título executivo extrajudicial, ressaltando ainda que na alienação fiduciária a dívida se limita ao valor da venda do imóvel nos leilões extrajudiciais, que no 1º leilão se dá pelo valor de avaliação do imóvel e no 2º leilão, pelo valor da dívida atualizada.
Portanto, tem-se que a alienação fiduciária de bens imóveis acarretou grande inovação a execução dos contratos não cumpridos, trazendo inúmeros benefícios aos credores do mercado imobiliário, sem, no entanto, reprimir o direito do devido processo legal, assim como a função social do contrato, que por meio deste instituto, fortaleceu o mercado imobiliário brasileiro, tornando-o mais seguro, célere e desburocratizado, o que sem dúvidas são fatores preponderantes para escolha do investimento em momentos de crise financeira.