Em recente debate promovido pelo Azevedo Sette Advogados em parceria com o GRI, reunimos empresas do setor imobiliário para discutir os novos desafios regulatórios de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP). Dentre os diversos temas, uma preocupação tornou-se ponto central das discussões: a viabilidade econômica dos projetos diante do novo cenário normativo.
O Decreto nº 64.244/2025, embora editado com o nobre objetivo de ampliar o acesso à moradia, estabeleceu limites para os valores de venda das unidades, o que trouxe imediatas preocupações sobre a sustentabilidade financeira dos empreendimentos, especialmente daqueles já em desenvolvimento quando a norma entrou em vigor.
De acordo com as novas regras, as unidades HIS e HMP deverão ser comercializadas pelos seguintes valores máximos — atualizados anualmente pelo INCC:
- HIS 1: R$ 266.000,00 (duzentos e sessenta e seis mil reais);
- HIS 2: R$ 369.600,00 (trezentos e sessenta e nove mil e seiscentos reais);
- HMP: R$ 518.000,00 (quinhentos e dezoito mil reais).
A análise técnica traz importante ponto de atenção: o decreto não estabeleceu, de forma expressa, regra de transição para o teto de preços.
A ausência de modulação temporal, sob a ótica dos princípios da segurança jurídica e do tempus regit actum, deveria impedir que os novos limites de preço atinjam empreendimentos com alvarás protocolados antes de sua vigência. Este entendimento é reforçado pela própria estrutura do decreto, que, para outras obrigações, criou regras de transição explícitas (art. 6º, inciso III).
Entendemos que eventual aplicação retroativa da norma representaria ilegal transferência do ônus da política habitacional para o empreendedor que estruturou seu projeto lastreado na legislação vigente à época, na qual não havia previsão de limitação de preço.
Apesar da robustez dessa tese jurídica, a ausência de cláusula explícita cria zona de incerteza. Não se pode descartar que a Administração Pública adote interpretação diversa e mais restritiva em relação aos projetos aprovados antes do decreto.
Prejudicados por possíveis interpretações restritivas poderão argumentar que o teto de preços modificou as condições econômicas existentes no momento da aprovação do negócio, e que tal interferência viola o direito adquirido e o princípio da segurança jurídica.
A decisão de contestar judicialmente eventual autuação, no entanto, não é óbvia, nem deve ser adotada de maneira automática. É necessário avaliar os riscos e oportunidades para articulação de medidas pensadas, seja na esfera do contencioso, seja na construção de pontes com o Poder Público por meio de um trabalho de advocacy bem estruturado.