A produção de unidades habitacionais no regime de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) tem sido uma importante estratégia para ampliar o acesso à moradia em São Paulo. No entanto, recentes medidas da administração municipal e ações do Ministério Público têm lançado novos desafios para incorporadoras e investidores que atuam nesse segmento. A intensificação da fiscalização, somada à propositura de uma Ação Civil Pública, evidencia a crescente preocupação dos órgãos públicos com o cumprimento das regras que regem esses empreendimentos.
A destinação correta das unidades HIS e HMP, a concessão de incentivos urbanísticos e fiscais e a adequação das transações ao regramento estabelecido são temas que demandam atenção redobrada do mercado. Este artigo visa analisar os principais riscos regulatórios envolvidos, os impactos da recente ação movida pelo Ministério Público e as obrigações impostas às incorporadoras para garantir a conformidade dos empreendimentos.
Ação Civil Pública e Intensificação da Fiscalização
Em 28 de janeiro de 2025, a Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital ajuizou Ação Civil Pública contra o Município de São Paulo, buscando a suspensão da política pública de produção privada de unidades HIS e HMP até que a administração municipal implemente mecanismos de controle mais rígidos. O argumento central do Ministério Público reside na suposta omissão do Município no dever de fiscalização, o que teria permitido a ocorrência de inúmeras fraudes, com a alienação e locação de unidades para beneficiários que não atendem às faixas de renda estabelecidas pela legislação.
A ação sustenta que, entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025, os Cartórios de Registro de Imóveis de São Paulo comunicaram mais de 560 registros de possíveis alienações fraudulentas de unidades HIS e HMP. Esses números indicam um possível desvirtuamento do programa, prejudicando o público-alvo e levantando questionamentos sobre a real efetividade da política pública.
O Ministério Público requer, entre outras medidas, a implementação de controle prévio rigoroso na concessão de incentivos, a fiscalização sistemática da destinação das unidades, a aplicação de penalidades severas às incorporadoras e adquirentes em desconformidade com a lei e a abertura de processos administrativos para apurar fraudes em até 180 dias. Caso sejam confirmadas irregularidades, a ação prevê a cobrança retroativa da outorga onerosa do direito de construir – isenção concedida a empreendimentos HIS e HMP – além da aplicação de multas e outras sanções administrativas.
A propositura dessa ação e a intensificação das fiscalizações acendem um alerta para as incorporadoras que atuam nesse setor. A correta estruturação dos empreendimentos e a comprovação da elegibilidade dos adquirentes tornam-se aspectos críticos para evitar penalidades e garantir a segurança jurídica das operações.
Requisitos Regulatórios e Riscos para Incorporadoras
O regramento aplicável aos empreendimentos HIS e HMP exige a observância de uma série de critérios técnicos e normativos, que vão desde as condições de metragem mínima das unidades até a comprovação de renda dos adquirentes. Entre os aspectos fundamentais para a conformidade dos projetos, destacam-se:
- Parâmetros Técnicos dos Empreendimentos
Nos termos do art. 3º do Decreto 63.728/2024, os empreendimentos HIS e HMP devem respeitar limites de área privativa mínima e máxima para cada tipologia. Além disso, a altura mínima do pé-direito deve obedecer ao que dispõe a NBR 15.575/2013, assegurando padrões adequados de conforto e segurança habitacional. A falta de observância desses critérios pode resultar em embargos administrativos, impedindo a aprovação do projeto e comprometendo sua viabilidade.
- Comprovação de Renda e Elegibilidade dos Adquirentes
A correta destinação das unidades HIS e HMP é um dos principais pontos de atenção da fiscalização municipal e do Ministério Público. Conforme estabelecido pela Portaria SEHAB 61/2024, o cálculo da renda bruta familiar do adquirente final ou locatário deve desconsiderar determinados rendimentos, como o décimo terceiro salário, benefícios assistenciais e previdenciários temporários (como auxílio-doença, seguro-desemprego e BPC) e programas de transferência de renda como o Bolsa Família. Essa regra visa garantir que a aferição da renda seja condizente com a real capacidade financeira da família, evitando distorções na política pública.
- Averbação na Matrícula e Penalidades Aplicáveis
A legislação exige que a destinação HIS ou HMP do empreendimento seja averbada na matrícula de cada unidade habitacional, e não apenas na matrícula geral do projeto. Essa exigência, prevista no art. 47, § 1º, I e II, da Lei 16.050/2014, permite um controle mais eficiente sobre a comercialização e a ocupação das unidades, coibindo a venda indevida a compradores fora do perfil de renda permitido.
O descumprimento das normas acarreta penalidades severas. O Decreto 63.130/2024 prevê que, caso as unidades sejam destinadas a compradores não elegíveis, as incorporadoras estarão sujeitas ao pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, além do recolhimento de impostos, custas e demais encargos relacionados à implantação do projeto. A multa prevista pode alcançar o dobro do valor financeiro apurado, sendo igualmente aplicável aos terceiros adquirentes, proporcionalmente à fração ideal do imóvel adquirido.
Conclusão
Diante da intensificação da fiscalização e da atuação mais rigorosa do Ministério Público, as incorporadoras devem adotar medidas preventivas para garantir a conformidade de seus empreendimentos HIS e HMP. A observância dos critérios normativos, a estruturação de processos internos de due diligence para comprovação de renda dos adquirentes e a adequação dos contratos de venda e locação são estratégias fundamentais para mitigar riscos.
A ação civil pública em trâmite e as autuações já verificadas demonstram que a política habitacional está sob escrutínio, exigindo das empresas uma postura proativa na gestão dos empreendimentos e no cumprimento das obrigações legais. Para evitar sanções e preservar a segurança jurídica das operações, torna-se imprescindível um acompanhamento jurídico especializado, com foco em planejamento regulatório e conformidade urbanística.
Nossas equipes de Contencioso e Consultivo Imobiliário permanecem à disposição para auxiliar aos clientes no que for necessário sobre o tema, principalmente dúvidas sobre adequação regulatória e autuações, garantindo que seus projetos se desenvolvam dentro dos parâmetros legais e com segurança jurídica.