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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
01/09/2010 – Mauro Cipriano/Azevedo Sette
Uma das vocações da propriedade urbana é servir como suporte para as atividades urbanísticas implementadas pelo Poder Público. Como elemento constitutivo da propriedade, o direito de construir encontra-se limitado por uma quantidade mínima de potencial construtivo, definido em lei e expresso no coeficiente de aproveitamento.
A Transferência do Direito de Construir (TDC) confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer o seu potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Sua previsão encontra-se no artigo 35, da Lei n.º 10.257 – Estatuto da Cidade.
Na prática, o instituto implica na possibilidade de alienação ou transferência do potencial construtivo de um imóvel. Para tanto, é preciso que o imóvel preencha um dos requisitos determinados no artigo 35, que se traduzem resumidamente na colocação de equipamentos urbanos, preservação do imóvel ou regularização fundiária.
Por exemplo, o benefício pode ser usado por proprietários de imóveis tombados, localizados em áreas cujo potencial construtivo seja muito maior que o efetivamente utilizado. Neste caso, a intenção é evitar que o proprietário deixe de cuidar do imóvel por estar insatisfeito com as poucas possibilidades de ganhos financeiros, negligenciando sua manutenção e comprometendo o intuito maior de preservação. Assim, ele pode vender o potencial construtivo sobre o qual teria direito, como se tratasse de uma edificação comum, sem qualquer interesse histórico.
Caso o Município opte por utilizar a Transferência do Direito de Construir, deverá fazer previsão expressa no Plano Diretor, com a definição das áreas onde os proprietários podem transferir o potencial construtivo e daquelas áreas que estarão aptas a receber esse potencial.
Confirmada a viabilidade do aproveitamento urbanístico do imóvel, o proprietário deverá pleitear junto ao Município, a transferência do direito de construir. A aquisição do potencial construtivo para utilização somente poderá ser realizado em áreas previamente definidas na Legislação Municipal.
A formalização da alienação do direito de construir se faz por meio de escritura pública, não importando a natureza jurídica do adquirente, ente privado ou público. As modificações são anotadas nas Informações Básicas dos lotes gerador e receptor. Após, devem ser averbadas no Cartório de Imóveis, onde estiver registrado o imóvel gerador.
No caso dos imóveis de propriedade de entes públicos, a alienação dependerá de lei que a autorize.
A utilização do instrumento de transferência do direito de construir está intimamente ligada ao nível de demanda proveniente da política urbana adotada. Seu principal objetivo é promover uma adequação jurídica a esta demanda. Portanto, sua aplicação deve estar de acordo com as metas e estratégias mais amplas definidas para a cidade como um todo.
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