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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS
18/06/2009 – Mauro Cipriano da Silva
A Lei Federal n. 9.514/97, que introduziu o instituto da alienação fiduciária de imóveis no Brasil, definiu-a como “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Interpretando a letra da lei, temos que se trata de uma espécie de garantia, na qual o devedor transfere ao credor, a propriedade de um bem imóvel, como forma de assegurar o pagamento de uma dívida previamente determinada, sob a condição de que, após a sua liquidação, o bem retorne à propriedade do devedor.
Embora ocorra a transferência, ao credor fiduciário não é permitido dispor do imóvel, eis que se trata de propriedade resolúvel, protegida pelo pacto acessório de garantia. A propriedade será transferida em caráter provisório até que a dívida seja integralmente quitada.
Enquanto não registrada na Matrícula do imóvel, a alienação fiduciária de imóveis somente gera efeitos obrigacionais. Com o registro, constitui-se o direito real de garantia (propriedade fiduciária), equiparável aos demais direitos reais, tais como a hipoteca, a caução de direitos aquisitivos sobre imóveis e a anticrese.
A propriedade fiduciária não se confunde com a hipoteca, sendo esta um ônus real que incide sobre coisa alheia, enquanto aquela constitui um direito próprio do credor, que embora resolúvel, torna-se titular do domínio do imóvel, nele permanecendo até a quitação completa da dívida.
No caso de inadimplemento, o fiduciante ficará constituído em mora, consolidando-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Em decorrência de sua natureza real, fruto do registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, exige-se a outorga uxória ou marital para a constituição do ônus real sobre imóvel do casal ou de qualquer dos cônjuges, seja qual for o regime de casamento.
A alienação fiduciária de imóveis surgiu para atender aos apelos da política creditícia e da aplicação de capitais em títulos e valores imobiliários, com o objetivo primordial de oferecer vantagens às operações de crédito e financiamento para aquisição de imóveis.
*Mauro Cipriano da Silva é advogado da Azevedo Sette em Belo Horizonte.
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