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Breves Considerações sobre o Direito de Superfície
04/05/2009 – Mauro Cipriano da Silva
Instituto dos mais novos no Ramo Imobiliário, a constituição do direito de superfície propicia a utilização da propriedade, seja para fins de habitação, como também para o perfeito aproveitamento de áreas rurais não cultivadas ou devolutas.
As partes gozarão de plena liberdade na constituição do direito, podendo definir livremente o seu prazo, a cobrança ou não de remuneração pela outorga da superfície, a incidência de indenização por benfeitorias, entre outros. Esta liberdade contratual, respeitados os princípios gerais do direito, faz com que este instituto constitua uma saída salutar para atender às demandas atuais do mercado imobiliário.
Por ser resolúvel, o direito de superfície pode ser resolvido antecipadamente, principalmente, nos casos em que o superficiário venha a dar destinação diversa daquela para a qual foi concedido. Além desta, a extinção do contrato pode se dar com o fim do prazo contratual, a desapropriação do imóvel, a morte do superficiário sem deixar herdeiros sucessíveis ou a rescisão amigável. No caso específico da desapropriação, a indenização será partilhada na proporção correspondente ao valor do direito real do proprietário e do superficiário.
Em caso de alienação do imóvel, caberá ao superfíciário a preferência na aquisição da propriedade em igualdade de condições com os demais proponentes. Da mesma forma, caberá ao proprietário o mesmo direito quanto à aquisição da superfície. Respeitado o direito de preferência do proprietário, conforme artigo 1.373 do Código Civil, o superficiário poderá alienar a superfície ou mesmo dá-la em garantia.
A legislação não foi clara com relação à constituição da superfície sobre parte do imóvel. Aplicando em analogia com a locação parcial, temos que pode ser levado ao registro o direito de superfície sobre fração ideal do imóvel, desde que a área objeto da superfície, esteja suficientemente identificada no respectivo título.
A expectativa é a de que este moderno instituto constitua um forte aliado nos trabalhos de política urbana em relação ao déficit habitacional e um instrumento eficaz de ocupação agrária, na medida em que propicia a preservação da função social da propriedade.
*Mauro Cipriano é advogado do Departamento de Direito Imobiliário da Azevedo Sette Advogados em Belo Horizonte.
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