A Lei nº 13.097/2015, publicada em 19 de janeiro de 2015, no tocante às disposições relacionadas ao princípio da concentração da matrícula, previu período de dois anos, contados do início de sua vigência (arts. 61 e 168), para que os interessados pudessem ajustar os registros e averbações de atos jurídicos anteriores a esta Lei cujos efeitos tivessem o condão de afetar negócios jurídicos celebrados com o intuito de constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis. Assim, a partir do dia 19 de fevereiro de 2017, pela interpretação fria da norma (vide nosso artigo a respeito do tema), exceto nos casos expressos previstos na Lei, apenas os atos anotados na matrícula podem ser opostos em face do adquirente ou credor de garantia real.
Na prática, a partir de agora, ainda que decorrentes de ações judiciais propostas antes de 19 de fevereiro de 2017, se não houve a anotação na matrícula até tal data, não se pode postular a decretação da ineficácia, como consequência de fraude (contra credores ou à execução), de um negócio jurídico imobiliário – que culminou, por exemplo, com a alienação ou oneração do imóvel.
A concentração dos atos na matrícula reforça a fé-pública do Oficial do registro predial, o qual visa conferir confiança, proteção a quem lhe verificar previamente. Assim, de acordo com a Lei, com exceção dos casos expressos, bastaria à parte interessada na celebração do negócio jurídico (e.g. adquirente, credor de garantia real) consultar a matrícula e constatar a inexistência de quaisquer indicativos de ônus e restrições, medidas de constrições, indisponibilidade e ações judiciais (reais/pessoais reipersecutórias ou não), para considerar afastado o risco decorrente de eventual anulação fundada no reconhecimento de ineficácia do negócio em razão de fraude. Contudo, conforme abordamos no artigo do mês “Risco de fraude frente às alterações introduzidas pela Lei n. 13.097/2015”, a matéria ainda continua despertando algumas controvérsias e polêmicas acerca de seu alcance e dos limites de aplicação desta Lei quando inserida no ordenamento jurídico brasileiro.