Regularidade de Imóvel Rural: Georreferenciamento e Reserva Legal

Verificamos nos últimos meses um aumento considerável das transações de compra e venda e arrendamento de imóveis rurais, aumento este decorrente da expectativa de crescimento do consumo interno e externo de madeira. Considerando-se as peculiaridades dos registros e cadastros rurais no Brasil, além da legislação aplicável, a celebração de negócios jurídicos envolvendo imóveis rurais demanda cuidados específicos.

Para ser considerado regular, o imóvel rural deve estar com sua situação cadastral, tributária e jurídica em conformidade com as disposições legais sobre cada tema. Em suma, do ponto de vista cadastral, o imóvel rural deve estar regularmente cadastrado e com todas as modificações posteriores registradas no Sistema Nacional de Cadastro Rural. A regularidade cadastral é atestada pela apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizado. Caso o imóvel não esteja cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), não havendo, portanto, CCIR, o proprietário deverá apresentar Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais (Dados de Estrutura, Dados de Uso e Dados Pessoais e de Relacionamento) ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), de forma a obter o referido registro. Cumpre salientar que o CCIR é documento indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial “sucessão causa mortis” (Lei n.º 4.947/66).

Do ponto de vista tributário, o imóvel rural deve estar com a Taxa de Serviços Cadastrais quitada. A taxa é paga no momento da solicitação da expedição do CCIR. Além disso, deve haver a prova de quitação do ITR – Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural dos últimos 05 (cinco) anos (Artigo 21 da Lei 9.393/96).

Sob a ótica jurídica, o imóvel deve estar regularmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente, com todas as obrigações legais atendidas, em especial, o Georreferenciamento e a averbação da área de Reserva Legal, conforme abaixo.

Georreferenciamento é a descrição obrigatória do imóvel rural em seus limites, características e confrontações, realizada por meio de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, contendo as coordenadas dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão de sua posição a ser fixada pelo INCRA. O processo de identificação dos limites do imóvel é realizado mediante rigorosa avaliação da sua documentação, especialmente a descrição imobiliária do Registro de Imóveis e documentação técnica existente no INCRA. Os prazos para realização do Georrefenciamento são os seguintes, contados de 20.11.2003:

• i) noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;
• ii) um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;
• iii) cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;
• iv) oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

Verifica-se, portanto, que os prazos descritos nos itens i, ii e iii acima não mais estão vigentes, podendo-se concluir que todos os imóveis com área superior a quinhentos hectares que não possuam Georreferenciamento se encontram em situação irregular e não poderão ser objeto de alienação sem prévia realização do Georreferenciamento. Do outro lado, o prazo para Georrefenciamento de imóveis com área inferior a quinhentos hectares vencerá no dia 21.11.2011. Em consequência, até o dia 21.11.2011, é possível efetuar a transferência de imóvel rural não georreferenciado com área inferior a quinhentos hectares.

Caso não haja o Georrefenciamento nos prazos acima, fica o oficial do registro de imóveis proibido de praticar atos registrais de desmembramento, parcelamento ou remembramento, transferência de área total ou criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo envolvendo as áreas rurais não georreferenciadas, até que seja feita a devida identificação do imóvel rural. Ou seja, para celebração de negócio jurídico de alienação de propriedade rural, o proprietário alienante deverá ter realizado o devido Georreferenciamento. Caso contrário, a alienação não será concretizada, tendo em vista a impossibilidade de efetivar o registro da transferência à margem da matrícula do imóvel rural não georreferenciado.

No que tange à Reserva Legal, cumpre esclarecer que sua instituição e conservação são exigências da legislação para toda e qualquer propriedade ou posse rural. Por isso, a aprovação dos processos de licenciamento, intervenção ambiental, outorga de água, crédito rural e transmissão de títulos de propriedades está condicionada à averbação da Reserva Legal no Cartório de Registro de Imóveis. A área de Reserva Legal varia de acordo com o bioma da propriedade, , sendo certo que o descumprimento das normas aplicáveis pode ensejar a aplicação de multas diárias de valores consideráveis. O prazo limite para averbação da reserva legal foi por diversas vezes prorrogado pelo Poder Público, sendo o prazo final mais recente o de 11 de junho de 2011.

Cumpre esclarecer, por fim, que a instituição e conservação da Reserva Legal, independente de sua averbação à margem da matrícula do imóvel, são requisitos legais e deverão ser observados por todos os proprietários rurais. A averbação da Reserva Legal, todavia, é um requisito para regularidade do imóvel rural e deverá ser efetuada até 11 de junho de 2011, de forma a evitar a imposição de multas e possibilitar a transmissão do imóvel rural.

A Azevedo Sette Advogados possui equipes especializadas na prestação de assessoria jurídica ao longo de todas as etapas de um processo de alienação e/ou aquisição de imóveis rurais, bem como no acompanhamento de projetos de reflorestamento, desde a idealização do empreendimento, passando pelos procedimentos de licenciamento e celebração dos contratos relacionados, até uma eventual alienação de floresta em pé, e encontra-se a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

Rodrigo Pires de Carvalho é advogado do Departamento de Consultoria da Azevedo Sette em São Paulo

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