A locação em formato built to suit é um arranjo complexo de negócios jurídicos simples, quando singularmente considerados, que permite otimizar a destinação de recursos e custos de capital por meio da terceirização da imobilização dos investimentos.
Nesse sistema, o locador não apenas é titular ou adquirente de um imóvel, mas também responsável pelo projeto e construção de um empreendimento que deverá atender às necessidades específicas e solicitações do locatário, o qual, em contrapartida, obriga-se manter um contrato de locação, normalmente de longo prazo, com valor de contraprestação mensal calculado de forma a remunerar o locador levando-se em consideração todo o investimento realizado inicialmente no imóvel (aquisição e construção) e o custo deste capital investido.
Essa modalidade tem sido uma das mais utilizada por empresas que oferecem serviços especializados, independentemente do tamanho da empresa ou operação, tais como as relacionadas a call center, bancos, supermercados, hotéis, centros de educação e saúde, logística, além de empresas que atuam em rede ou franquia. Isto porque, acima de tudo, proporciona ocupação de qualidade e sob medida do imóvel, sem significante imobilização de capital próprio – o qual pode ser destinado efetivamente na operação, marketing e geração de receita.
No Brasil, essa forma de contratação “sob encomenda” revela-se uma categoria crescente de investimento, tanto pela mudança de paradigmas do empresariado frente a (des)necessidade de constituir um ativo imobiliário, quanto pelas novas previsões legais. Sem dizer que, em que pese abarcar características de vários tipos contratuais, o contrato de locação no formato built to suit passou a ser tipificado pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), por força de alteração trazida pela Lei nº 12.744/2012, concedendo maior segurança jurídica para o modelo e consolidando o quanto é livremente pactuado pelas partes.
De qualquer forma, o locador precisa ter certeza que o investimento terá o retorno esperado, inclusive para que tenha condição de emitir certificados de recebíveis imobiliários e securitização dos créditos, se for o caso. Por esta principal razão, deve o locador verificar a idoneidade e capacidade financeira do locatário e constituir garantias contratuais suficientes para vincular, de maneira sólida e eficaz, o locatário à obrigação de manter a locação pelo período contratado ou, ao menos, de responder pelo capital empregado e sua remuneração. Estruturando da forma correta o built to suit, o locador terá condições de segregar riscos decorrentes de outras atividades que o locatário eventualmente desenvolva e fomentar a captação de recursos ou investidores no mercado.
Por outro lado, o locatário também precisa valer-se de determinadas garantias contratuais e avaliações, tais como aquelas de caráter técnico, financeiro, econômico e especialmente jurídico, para melhor avaliar a capacidade do empreendedor de executar e entregar o empreendimento nos prazos e condições estabelecidas, assim como de manter a salvo o imóvel e a própria locação de outras operações ou eventuais deslizes financeiros do locador, ou ainda, de fatos alheios à vontade das partes, evitando a quebra antecipada e forçada do uso do imóvel.
Diante de todas as especificidades e complexidade pertinentes a esta modalidade contratual, além da necessidade de se antecipar/mitigar riscos e estabelecer garantias sólidas, é no mínimo prudente que as partes envolvidas contratem assessoria jurídica especializada, a fim de constituir e manter uma relação jurídica e comercialmente válida, eficaz, equilibrada e razoável.
A equipe especializada em Direito Imobiliário e Contratual do Azevedo Sette encontra-se à disposição dos seus clientes para auxiliar na implementação jurídica de empreendimentos imobiliários, inclusive na modalidade built to suit.
Redigido por Maria Olivia Duarte de Souza, Alessandra Lima Ganz e Leonardo Moreira Costa de Souza, que atuam na unidade Azevedo Sette Advogados em São Paulo.