Estabelece o artigo 12, da Lei nº 4.591/64 (“Condomínio e Incorporações”) que “cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio”. E o Código Civil de 2002, na mesma linha, quando trata do “Condomínio Edilício”, dispõe, no seu artigo 1.336, inciso I, que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Vale dizer: a responsabilidade pelos encargos do condomínio cabe ao condômino, proprietário em comum da coisa.
Até aqui tudo bem ! Mas a questão se torna polêmica e gera discussão judicial quando condomínios, representados pelos seus respectivos síndicos, se lançam a cobrar a inadimplência de taxas condominiais diretamente das construtoras e incorporadoras que já transferiram, por meio de contrato de promessa de compra e venda, ao verdadeiro condômino (promitente comprador), então beneficiário das despesas havidas com a manutenção do condomínio, a unidade imobiliária autônoma.
Tem se tornado frequente o ajuizamento de ações diretamente contra as construtoras e incorporadoras visando a cobrança de taxas de condomínio não adimplidas, a tempo e modo, pelos promitentes compradores.
Pergunta-se, então, qual é, verdadeiramente, a responsabilidade das construtoras e incorporadoras de unidades autônomas, integrantes de um condomínio, quanto ao pagamento de taxas em atraso, isto é, da inadimplência daquele promitente comprador (efetivo condômino) que já está na posse do imóvel e que, consequentemente, foi (ou é) o beneficiário das despesas do condomínio, tais como limpeza, conservação, consumo de água, luz, pagamento de empregados, manutenção de equipamentos etc. ?
A resposta a essa pergunta vem sendo dada, com algum vacilo, pela melhor jurisprudência, já que o texto legal, por si só, não resolve a questão e possibilita, de fato, alguma interpretação quanto à responsabilidade das construtoras e incorporadoras, quando a unidade imobiliária ainda permanece registrada perante o cartório de imóveis em nome de tais pessoas à época do inadimplemento das taxas condominiais.
Enfrentar essa polêmica requer alguns cuidados por parte dos operadores do direito, e bem assim do interessado em se livrar da obrigação não adimplida pelo promitente comprador. E o maior cuidado está, justamente, na identificação da natureza da taxa condominial e adequação do texto legal (o disposto no artigo 12 da Lei 4.591/64 e/ou o disposto no artigo 1.336/Cód. Civil) a tal natureza.
O dever de contribuir para as despesas do condomínio, ressalvados entendimentos em contrário, só pode ser aplicado àqueles que gozam, efetivamente, de todas as faculdades inerentes ao domínio. Ou seja: as despesas condominiais devem ser pagas por aquele que faz uso e/ou se beneficia dos serviços prestados com o escopo de proporcionar, entre o mais, o bem estar dos moradores do condomínio. A ocupação, posse da unidade autônoma, pelo promitente comprador implica, com efeito, que tal pessoa passou a ser o titular (e efetivamente é) do uso e fruição dos benefícios gerados pelo condomínio, sendo ela, pois, a única interessada, responsável, pela quitação das despesas atinentes à espécie. Some-se a isso o fato de que a própria Lei nº 4.591/64 (art. 9º) e/ou o Código Civil (artigo 1.334, § 2º) reconhece o promitente comprador como parte integrante das atividades condominiais.
Resolver a questão em tela seguindo o caminho da identificação, pura e simples, do responsável pelo pagamento com base naquilo que está no registro imobiliário, no qual ainda, quando em promessa de compra e venda, constam as construtoras e/ou incorporadoras como proprietárias da unidade autônoma, é, no nosso entendimento, abarcado, diga-se de passagem, pela maioria da jurisprudência, um equívoco. A ausência de “registro” da compra e venda não é suficiente para elidir o promitente comprador da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e transferir tal obrigação para o promissário vendedor.
Cabe, finalmente, registrar que, na linha das interpretações divergentes da jurisprudência acerca da matéria, é recomendável que seja feita uma comunicação formal ao condomínio pelas construtoras ou incorporadoras quanto à transferência da posse da unidade autônoma para o promitente comprador, podendo, ainda, tal ciência do condomínio se dar, e ser reconhecida, pelas mais diversas formas e meios de prova legal e moralmente legítimos se uma comunicação formal não for feita. É prudente, inclusive, que seja feita a averbação da promessa de compra e venda no Cartório competente.
Estes são, em síntese, os pontos mínimos necessários para dar um encaminhamento para o tema aqui discutido, sendo certo que a defesa das construtoras e incorporadoras em demandas e/ou questionamentos de tal natureza vem sendo, dentro deste contexto, desenvolvida com sucesso pelo Azevedo Sette Advogados.