Aquisição imobiliária – Fraude contra credores e fraude à execução

A aquisição de um imóvel, independentemente de sua finalidade comercial ou residencial, deve ser tratada com muita responsabilidade, pois além de demandar investimento financeiro, sempre envolverá certo risco para o comprador. Este risco, de forma menos ou mais conservadora, deve ser objeto de análise prévia e avaliação minuciosa e técnica, verificando-se a regularidade das questões objetivas do contrato – atinentes à formalidade do negócio e inexistência de ônus e encargos sobre o bem objeto da transação – e subjetivas – atinentes à pessoa do vendedor e do comprador.

É certo que além das restrições documentais, existem algumas situações em que o negócio jurídico poderá vir a ser questionado e até mesmo se tornar anulável ou ineficaz em razão da existência de algum vício formal ou material que possa ensejar prejuízo para alguma das partes contratantes ou a terceiros de boa-fé.

Dentre estas situações, destacam-se os institutos jurídicos da fraude contra credores e da fraude à execução. Esses institutos têm como essência a utilização do patrimônio envolvido como instrumento de responsabilização pela satisfação do crédito do eventual credor.

A fraude contra credores é instituto jurídico de direito material, cuja previsão legal encontra-se estampada nos artigos 158 a 165 do Código Civil. Segundo ensinamentos do jurista Luiz Rodrigues Wambier, a ocorrência da fraude contra credores se dá pela prática pelo devedor de atos de disposição do seu patrimônio em favor de terceiro, reduzindo seu patrimônio à insolvência e impedindo a satisfação de sua dívida perante o seu credor. O Código Civil estabelece três requisitos cumulativos para caracterização deste instituto, quais sejam (i) a anterioridade da dívida; (ii) dano ou prejuízo ao credor; e (iii) ciência da fraude.

A anterioridade indica que a existência da dívida deve ser anterior ao ato de disposição do bem, ou seja, no momento da prática da venda ou doação do imóvel pelo devedor, a dívida junto ao credor já deve existir. É claro que não é qualquer ato de disposição do patrimônio do devedor que implicará a ocorrência da fraude contra credores. É preciso que tenha havido algum dano ou prejuízo suportado pelo credor em detrimento daquele ato de disposição, sendo que tal prejuízo se configura pela redução do patrimônio do devedor à insolvência. A grande questão é a redução do patrimônio do devedor (garantidor as dívidas) a patamar inferior ao de suas obrigações, de modo a impossibilitar que o credor obtenha a satisfação de seu crédito.

De acordo com o artigo 159 do Código Civil, para que haja a caracterização da fraude contra credores nos negócios onerosos, as partes contratantes (devedor e terceiro) devem ter ciência de que aquele ato de disposição de seu patrimônio praticado pelo devedor ensejará sua insolvência. Mas, para que não haja um entendimento equivocado quanto a esta afirmativa, deixa-se claro que a lei visa proteger o adquirente de boa-fé, entendendo-se por tanto, aquele que diligentemente adotou as medidas cabíveis para verificação.

O meio de insurgência do credor prejudicado contra o ato de disposição do devedor será através da chamada ação pauliana, que visa à desconstituição do negócio fraudulento ou reconhecimento de ineficácia em relação ao credor prejudicado. Neste ponto reside a grande diferença entre a fraude contra credores e a fraude à execução. A segunda se caracteriza pela alienação ou oneração de bens que sejam objeto de ação judicial ou na pendência de ação condenatória, cuja procedência poderá levar o devedor à insolvência. Neste caso, o objetivo principal do devedor é justamente esquivar-se do dever de cumprir suas obrigações e impedir a efetividade do processo judicial.

Doutrinariamente se reconhece a fraude à execução como espécie do gênero fraude contra credores, aplicando-se os mesmos requisitos para sua configuração, mas o legislador entendeu que por ser praticada na pendência de ação judicial, além de prejudicar o credor, como na fraude contra credores, na fraude à execução há patente prejuízo à atividade estatal. E, por essa razão, o tratamento legal se mostrou mais severo, já que para o seu reconhecimento não se exige ação própria, bastando mera alegação e comprovação nos autos da própria ação executiva.

A consequência do reconhecimento da fraude contra credores ou fraude à execução é a ineficácia do negócio fraudulento em relação ao credor prejudicado. O fato é que reconhecida a ineficácia do negócio, o terceiro adquirente do imóvel perderá o direito sobre o bem, salvo se garantir (leia-se efetuar) o pagamento da dívida do devedor-alienante. É justamente para evitar danos desta natureza que o comprador de um imóvel deve obter e analisar de forma técnica toda a documentação do imóvel a ser adquirido e as certidões em nome dos vendedores, especialmente para analisar se há passivo obrigacional que possa gerar a ineficácia do negócio e sobre este passivo realizar um levantamento com análise técnica de risco.

Inegável que ambos os tipos de fraude ora tratados podem ocorrer de inúmeras formas ou métodos, sendo que somente com a análise detalhada de cada caso em si mesmo é que se poderá avaliar os riscos de uma determinada aquisição imobiliária e se há necessidade de se provisionar valores para garantia da efetivação do negócio.

Desta forma, orienta-se que antes da celebração de um negócio de compra e venda imobiliária, o comprador seja diligente, obtendo e analisando todas as certidões imobiliárias, de dívidas relativas ao imóvel e de dívidas dos vendedores, a fim de que sejam avaliados os riscos da efetivação e validade do negócio.

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