Com o advento da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o instituto da alienação fiduciária de imóveis sofreu algumas importantes alterações. Abaixo, destacamos algumas dessas alterações que entendemos mais relevantes:
- O novo parágrafo único do artigo 24 da Lei nº 9.514/97 resolve as discussões quanto ao valor mínimo para fins de execução forçada em primeiro leilão de imóvel, devendo corresponder ao mínimo utilizado para a base de cálculo do ITBI que, conforme disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional, refere-se ao valor venal (ou valor venal de referência);
- Os novos parágrafos 3º-A e 3º-B do artigo 26 da Lei nº 9.514/97 tratam tanto da aplicação, para constituição em mora, da denominada intimação por hora certa – em consonância com as previsões do Código de Processo Civil – visando combater os casos em que há suspeita de ocultação do devedor fiduciante, como também da possiblidade de intimação do devedor fiduciante na pessoa de funcionário de portaria, quando se tratar de condomínio edilício ou afim;
- O novo parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece a obrigatoriedade de intimação do devedor da realização dos dois públicos leilões (já previstos pela Lei nº 9.514/97). Assim, as comunicações deverão conter datas, horários e locais dos leilões, para que o devedor fiduciante possa ter ciência inequívoca do ato e, principalmente, tenha concretamente a possibilidade de exercer o seu direito de preferência de aquisição do imóvel, nos termos do recém-incluído parágrafo 2º-B do artigo 27;
- O novo artigo 37-A prevê expressamente a data de consolidação da propriedade pelo credor como marco inicial de incidência da taxa de ocupação do imóvel pelo devedor fiduciante, fixando ainda seu percentual em 1% do valor mínimo fixado pelas partes ou do valor venal, o maior dentre esses, redação que visa claramente desencorajar o devedor a buscar retardar a execução.
Em que pese algumas destas novidades, de certa forma, burocratizam o processo de liquidação da dívida garantida fiduciariamente, a normatização dos entendimentos – já aplicados pelos Tribunais – mostra-se benéfica a todos os envolvidos, haja vista o seu intuito de dirimir demandas judiciais e dar efetividade ao recebimento do crédito pelo credor.