*Por Aline Augusto Franco
Time Sharing, que em tradução livre significa “tempo compartilhado”, é uma forma de investimento imobiliário que surgiu na Europa, em um cenário pós-guerra e, inicialmente, focou na exploração de imóveis para fins turísticos, como casas, chalés e apartamentos. No Brasil, essa forma de negócio há muito é conhecida com ‘multipropriedade’.
Nesse tipo de investimento, não se adquire a totalidade da propriedade de um imóvel e sim, uma cota representativa de uma fração ideal desse bem atrelada a direitos e deveres próprios, especialmente ao uso exclusivo e perpétuo do bem em determinadas épocas do ano, já que esse mesmo imóvel é compartilhado com outras pessoas, também cotistas.
Antes da recente lei federal que regulamentou a multipropriedade no Brasil (Lei nº 13.777/2018, que alterou o Código Civil e a Lei nº 6.015/1973, para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro) havia muitas controvérsias, sobretudo acerca da natureza jurídica do contrato de time sharing (se seria direito real ou pessoal, uma comunidade de bens ou mesmo uma propriedade quadridimensional¹).
Nesse sentido, desde 2016, o Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1546165) declara que a multipropriedade é direito real, incutido da taxatividade e da imutabilidade que lhes são próprias, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, composta das faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem (ainda que compartilhadas pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo). Assim, tendo por objeto a fração ideal do imóvel, ainda que submetido ao regime de multipropriedade, perfaz-se por meio de escrito formal registrado em que se atribui ao titular um direito real, inclusive passível de constrição e oneração.
Esse entendimento, ainda que tardiamente, foi confirmado pela Lei nº 13.777/2018, à luz do disposto no artigo 1.358-C do Código Civil: “multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.
Sendo assim, atualmente, é pacífico que a multipropriedade pode ser instituída por ato entre vivos ou testamento, mediante registro no competente cartório de registro de imóveis, e de cujo regulamento deve constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo, que é indivisível e deverá ser de no mínimo sete dias, seguidos ou intercalados.
A convenção de condomínio da multipropriedade aproxima-se de uma convenção de condomínio edilício, devendo determinar precipuamente:
(i) os poderes e deveres dos multiproprietários;
(ii) o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
(iii) as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
(iv) a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
(v) o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; e,
(vi) as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
Além da regulamentação do time sharing no Brasil, propriamente, a lei inaugura os indiscutíveis direitos dos multiproprietário (dentre eles, de transferir o direito de multipropriedade independente da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários, exceto se previsto diversamente em convenção, e de poder ceder a fração de tempo em locação ou comodato), assim como, os inerentes deveres e obrigações dos multiproprietários (tais como, de responder por danos causados ao imóvel e às instalações e de não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel).
É importante destacar que algumas discussões doutrinárias (como por exemplo o reconhecimento do multiproprietário como titular de direito real, sobre coisa própria ou alheia) ainda irão repercutir em questionamentos práticos como aos relativos à ausência de dever do multiproprietário em arcar com tributos propter rem dos demais (por exemplo, o IPTU), ou ainda quanto à possibilidade de uma unidade periódica ser objeto de direitos reais de garantia oferecidos pelo multiproprietário a seus credores pessoais (haja vista que pelo inciso III, do artigo 1.358-I a oneração é um direito do multiproprietário, contudo o administrador deverá ser informado). Assim como, haverá questões rotineiras inerentes a matéria das responsabilidades (como por coisas caídas, por ruína do prédio, por perecimento ou deterioração) a serem definidas.
Ainda em relação à hipótese de oneração de uma unidade periódica, fatalmente se precisará discutir, por exemplo, se a indivisibilidade do artigo 843 do Código de Processo Civil – o qual estabelece que, tratando-se de penhora sobre bem indivisível, a constrição deve atingir a totalidade do bem, reservando-se, apenas, a cota parte do coproprietário não executado – se refere ao conceito de indivisibilidade do artigo 1.358-D (da multipropriedade em si) ou do artigo 1.358-E (da fração de tempo e, por consequência, da unidade periódica somente).
De qualquer forma, a Lei nº 13.777/2018 consolida os entendimentos a respeito da multipropriedade no Brasil, oferecendo ao mercado a tão esperada segurança jurídica para empreendimentos dessa natureza. Sendo certo que seu sucesso está diretamente associado a uma boa estruturação jurídica, principalmente da convenção de condomínio.
A equipe especializada em Direito Imobiliário do Azevedo Sette encontra-se plenamente capacitada a assessorar os seus clientes na implementação de multipropriedade em amplo espectro, desde a aquisição do terreno até o registro da multipropriedade no competente cartório de registro de imóveis.
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¹ A teoria italiana da propriedade espaço-temporal, também conhecida por propriedade quadridimensional (VÍLCHEZ, 2002, p. 97), argumenta que, por força da autonomia privada, uma quarta dimensão pode ser considerada como limite intrínseco ao objeto do domínio: a largura, o comprimento, a altura/profundidade e o tempo.