Após inúmeras emendas, realizadas com o objetivo de tornar as alterações à Lei de Incorporação e Condomínio e à Lei de Alienação Fiduciária mais seguras para os consumidores e para as empresas (incorporadoras e loteadoras), foi aprovado em Plenário da Câmara o projeto de lei que disciplina o desfazimento dos contratos de compra e venda.
O texto aprovado, que se origina do fenômeno conhecido como a ‘massificação dos distratos’, prevê que, desistindo o adquirente do negócio, sofrerá duas espécies de sanções: (i) a perda de 50% da quantia paga, se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação e (ii) 25% da quantia paga, nas demais hipóteses em que não houver patrimônio de afetação. No primeiro caso, a restituição ocorrerá somente 30 dias após a expedição do habite-se (ou certificado de conclusão da obra) e, no segundo, no prazo de 180 dias após a formalização do distrato.
Vale dizer: em qualquer das situações previstas não haverá a restituição da ‘comissão de corretagem’. No entanto, se o contrato de compra e venda for assinado no stand de vendas ou fora da sede da incorporadora (ou loteadora), poderá, o adquirente, desistir (ou se arrepender) da aquisição no prazo improrrogável de 7 dias, reavendo todos os valores pagos (inclusive a comissão de corretagem).
O texto prevê, ainda, que estando o imóvel disponível ao adquirente ao tempo da desistência, arrependimento ou inadimplemento, serão de sua exclusiva responsabilidade os valores relativos a impostos, despesas de condomínio, assim como demais encargos incidentes.
Além disso, o projeto de lei ratifica a validade da cláusula de tolerância ou carência de 180 dias, usualmente inserida nos contratos de compra e venda, pontuando que, ultrapassado esse prazo, poderá o adquirente pedir a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos, mais a multa estabelecida para a hipótese de atraso. Evidentemente, optando o comprador por manter o contrato, terá direito a receber indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora (ou loteadora) por mês de atraso.
O texto aprovado ainda será apreciado pelo Senado, mas com as mudanças implementadas acredita-se que o projeto de lei possibilitará o resgate do equilíbrio do mercado, além de minimizar positivamente o volume de demandas de distratos que abalroam o Poder Judiciário e refletem negativamente na economia do país, já que os parâmetros para as hipóteses de rescisão por opção ou culpa do adquirente estarão traçados.