Novo entendimento sobre aplicabilidade do direito de preferência entre coproprietários


Novo entendimento sobre aplicabilidade do direito de preferência entre coproprietários


Em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para reconhecer a legalidade da alienação feita a outro condômino do bem comum, sem a observância do direito de preferência ao titular da fração maior do imóvel.

No julgado em comento, houve aplicação restritiva do artigo 504 do Código Civil, elucidando que: somente ocorrerá concorrência entre os demais condôminos (parágrafo único) – preferindo-se aquele que detenha benfeitorias de maior valor ou maior fração – se a hipótese prevista no caput subsistir, ou seja, quando for vendida a fração ideal de imóvel a um estranho, sem que esta tenha sido ofertada aos demais condôminos.

Com isso, o STJ delimitou a aplicação da concorrência entre os demais proprietários somente nos casos em que há o ingresso de terceiro alheio à relação de copropriedade, sob a alegação de que “em ocorrendo a alienação entre proprietários, não há o incômodo que o direito de preferência visa a evitar”.

Nas palavras do relator do Recurso Especial nº 1.526.125/SP, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, “Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”.

Para a Turma julgadora, ainda, o artigo 1.322 do Código Civil também seria inaplicável ao caso, já que não ocorreu a extinção do condomínio pro indiviso. “A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou o relator em seu voto, que foi acompanhado por unanimidade.

Assim, pela aplicação deste precedente, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda de fração de imóvel de um condômino ao outro, restando irrelevante elegê-lo pela sua fração ideal no mesmo bem.

Contudo, se vislumbrarmos o tema com uma aplicação sistemática do ordenamento, podemos verificar que o legislador traz diversas situações que, de fato, estimulam a propriedade unipessoal. É o caso, por exemplo, do artigo 843 do Código de Processo Civil, o qual estabelece que, tratando-se de penhora sobre bem indivisível, a constrição deve atingir a totalidade do bem, reservando-se, apenas, a cota parte do coproprietário não executado.

Ou seja, com tal mecanismo processual, temos uma extinção compulsória do condomínio, ainda que os demais coproprietários não tenham contribuído (ou mesmo se beneficiado) da dívida em questão.

A nosso ver, diante desta tendência do legislador de aglutinar a propriedade até a extinção da cotitularidade, cujo princípio do Direito Romano – communio est mater discordiarum (“a comunhão de bens é mãe da discórdia”) – foi inclusive bem lembrado pelo Ministro Sanseverino em seu voto, o artigo 1.322, do Código Civil não deve se restringir somente aos casos em que todos os condôminos pretendam alienar a sua fração no imóvel, mas também às transferências intracondominiais que, de certo modo, aperfeiçoam uma certa forma de extinção da copropriedade, ainda que parcialmente e mesmo que a longo prazo.

Salientamos que o entendimento exposto no julgado ora analisado não possui o condão de vincular as demais instâncias do Judiciário, servindo muito mais de termômetro do entendimento do Judiciário a respeito do tema, inclusive do próprio Novo Código de Ritos, tão recente em nosso ordenamento.

Visando evitar eventuais discussões, bem como arguições de nulidade dos negócios a serem celebrados entre coproprietários, recomenda-se analisar as peculiaridades do caso concreto, tomando, se o caso, medidas acautelatórias à sua formalização.