Publicada no fim de dezembro de 2018, a Lei Federal 13.786/2018 (chamada “Lei do Distrato”) trouxe várias disposições relevantes para as construtoras e consumidores no que tange às previsões contratuais e consequências do desfazimento de negócios jurídicos para aquisição de imóveis.
A nova lei vem regular situação que se tornou muito frequente nos últimos anos, que é a desistência e devolução de imóveis comprados na planta. Apenas no ano de 2015, de cada 100 imóveis vendidos na planta, 41 foram devolvidos às empresas, conforme levantamento realizado pela agência de classificação de riscos Fitch¹.
A norma possui atribuições mais objetivas, sobre direitos e deveres dos envolvidos em caso de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, eliminando dúvidas que pairavam tanto em situações de distrato extrajudicial quanto em decisões judiciais que versavam sobre o assunto.
Conforme decidido em questão de ordem levantada em julgamento no STJ no último dia 27.03.19, a vigência da nova lei é imediata, porém com eficácia apenas em relação a novos contratos que foram e serão firmados desde sua publicação, em 28.12.2018. A ideia do Tribunal Superior foi trazer segurança jurídica para contratos em vigor e expectativas de direito tanto para os consumidores quanto para as empresas, uma vez que aplicar a lei nova em contratos antigos poderia desaguar em uma multiplicidade de resultados diversos para situações contratuais idênticas ou muito semelhantes.
Como ponto de maior relevo, a norma estabelece a retenção pelas construtoras de até 25% do valor pago em caso de distrato entre as partes por interesse do adquirente, ou, ainda, inadimplemento deste, afora a retenção da comissão de corretagem e cobrança de taxas, impostos e fruição do imóvel, fixada desde já em 0,5% do valor da unidade; se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, esse valor pode ser majorado para até 50% do que já foi pago.
Nesse caso, há previsão inclusive sobre o prazo para devolução em parcela única do remanescente, que deverá ocorrer em até 180 dias após o distrato, em vista do interesse unilateral e/ou inadimplemento do consumidor. Antes, o entendimento em vigor no Poder Judiciário era de devolução imediata.
Este mesmo prazo de 180 dias corridos também foi fixado como marco de tolerância, após a data pactuada para a entrega da unidade, para que as construtoras/incorporadoras possam concluir e entregar os empreendimentos imobiliários, sem qualquer ônus, encerrando longa discussão judicial sobre o cômputo de dias úteis em dado período de carência.
Acaso a entrega do imóvel supere os 180 dias corridos citados, optando o consumidor pela manutenção do contrato, fará jus ao recebimento de multa moratória fixada em 1% sobre a totalidade do que já pagou, ao invés de calculado sobre a íntegra do valor contratual, como era de praxe. Na eventualidade de optar pelo desfazimento do negócio em função de eventual atraso da construtora, faculdade dada pelo legislador, poderá receber multa compensatória fixada em contrato, a qual em nenhuma hipótese pode ser cumulada com a indenização moratória de 1% citada acima.
Há ainda a possibilidade de o adquirente conseguir alguém para assumir suas obrigações e, desde que a pessoa seja aprovada pela vendedora, o contrato se manterá hígido. Também restou consignado, nessa mesma linha, o direito de arrependimento do consumidor até 7 dias após a compra do imóvel, sem ônus para este, cabendo às empresas devolver tudo que foi adiantado (disposição preocupante de certa maneira). De todo modo, superado tal prazo de 7 dias, está assegurada a irretratabilidade do contrato, o que traz muito mais segurança jurídica aos negócios.
Até mesmo a minuta contratual adotada pelas vendedoras foi alvo de incumbências legais, devendo possuir quadro resumo detalhado, com todas as informações relevantes, desde a data para obtenção do habite-se, consequências em caso distrato, até o índice de correção monetária utilizado.
Apesar de trazer mudanças extensas (especialmente nas atualizações contratuais que deverão ser feitas pelas construtoras), a legislação foi assertiva em tentar solucionar impasses corriqueiros na aquisição de imóveis, o que reflete positivamente na expectativa de ambas as partes no negócio jurídico.
O que ainda remanesce a ser visto, entretanto, são os impactos que serão causados a esses novos contratos por entendimentos judiciais futuros, principalmente em função dos posicionamentos que terá de adotar o STJ sobre possibilidade de cumulação de lucros cessantes (exploração econômica do imóvel) com multa contratual, e, ainda, a viabilidade da inversão de cláusulas contratuais em desfavor das construtoras. Ambos os assuntos – temas 970 e 971 daquela Corte – deverão ser pauta de julgamento do Tribunal no próximo dia 10 de abril.
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