Repercussões da Medida Provisória n. 881/2019 no Direito Imobiliário

Repercussões da Medida Provisória n. 881/2019 no Direito Imobiliário

A Medida Provisória n. 881/2019 (“MP n. 881/19”) foi editada com a intenção de impulsionar as atividades econômicas ao estabelecer garantias de livre mercado e trouxe modificações em diversas leis federais. No tocante aos aspectos e negócios imobiliários, podemos destacar:

•  Incentivo aos novos negócios (Capítulo II, Art. 3º, V, VI e VII): A MP n. 881/19, ao reforçar o princípio da presunção de boa-fé no exercício da atividade econômica e incentivar a criação e desenvolvimento de novos modelos de negócios disruptivos, que não podem ser impedidos ou prejudicados nem mesmo pela ausência ou desatualização legislativa ou pela concessão de autorização pelo poder público, traz nestes três incisos expressa diretriz aplicável ao Direito como um todo. No tocante, em especial, ao campo dos negócios imobiliários, tais dispositivos representam uma nova abordagem ao desenvolvimento de modelos de negócios que, embora careçam de regulamentação pela legislação vigente, vêm sendo executados e ganham cada vez mais espaço no mercado nacional (tais como coliving, coworking, aplicativos de hospedagem, etc.);

•  Licenças (Capítulo II, em especial Art. 3º, IX): A MP n. 881/19 prevê a garantia de prazos máximos para respostas administrativas, especialmente no que se refere às solicitações de atos públicos de liberação da atividade econômica. Da mesma forma, este inciso repercute nos campos do Direito como um todo, mas, em matéria de Direito Imobiliário, impactará nas concessões de licenças, autorizações, permissões, alvarás, etc. (destaca-se, por exemplo, a emissão de alvarás de construção, reforma, implantação, concessão de alvarás de instalação e funcionamento, emissão de certidão de baixa e habite-se, etc.). Considerando que a burocracia e o tempo dispendido para obtenção de licenças são constantemente elencados por investidores como gargalos que demandam muitos recursos, cujos resultados são diluídos no tempo e que afastam investimentos no Brasil, especialmente os imobiliários, se implementadas, tais medidas podem de fato auxiliar na retomada dos investimentos no setor;

•  Liberdade de Contratar (Capítulo V, modificação do Art. 421 do Código Civil): A MP n. 881/19, seguindo a linha de intervenção mínima estatal na economia, ressaltou que as disposições contratuais firmadas entre particulares deverão sofrer o mínimo de intervenção estatal. Tal dispositivo, em conjunto com a recém publicada Lei nº. 13.786 (“Lei do Distrato”) é relevante em matéria de negócios imobiliários, na medida em que, inúmeros contratos imobiliários são, frequentemente, objeto de discussão judicial, principalmente no tocante às revisões de cláusulas, atuando o Estado como um interventor artificial no equilíbrio contratual. A MP n. 881/19 inverte a lógica, passando as relações contratuais privadas a serem regidas pelo princípio da intervenção mínima do Estado e a revisão contratual a ser excepcional;

•  Fundos de Investimento (Capítulo V, Art. 1.368-C, 1.368-D, 1.368-E do Código Civil): A inserção deste artigo foi a maior inovação para os negócios e investimentos imobiliários, realizado pela MP n. 881/19, trazendo maior segurança jurídica a este tipo de negócio, na medida em que, além de definir os Fundos de Investimento como uma espécie de “condomínio” com destinação específica “aplicação em ativos financeiros”, foram inseridas previsões que tratam da limitação de responsabilidade dos condôminos e dos prestadores de serviços fiduciários;

•  Registro Eletrônico (Capítulo V, Art. 13): Segundo a já conhecida tendência de informatização dos serviços cartoriais, a MP n. 881/19 inseriu expressamente na Lei nº. 6.015/73 (“Lei de Registros Públicos”) que os registros poderão ser escriturados, publicitados e conservados por meio eletrônico. Cria-se assim uma expectativa de maior agilidade e segurança na prestação destes serviços.

As medidas trazidas pela MP n. 881/19 em alguns aspectos não são muito inovadoras, ratificando conceitos e princípios que já estavam previstos na Constituição Federal e lei esparsa, sendo que no campo dos negócios imobiliários, as inovações de fato dizem respeito aos Fundos de Investimento, indicação de uma desburocratização e maior agilidade nos licenciamentos e interpretação legal pró novos negócios.

Deve-se ter cautela quanto as expectativas geradas pela medida provisória, uma vez que em alguns casos verifica-se a carência de regulamentação para imediata aplicação e não é possível mensurar a adesão da própria administração pública à suas determinações. No entanto, deve-se destacar que tal medida de fato reflete uma inclinação do executivo em promover uma reforma econômica, embasada em princípios liberais e que poderá, se bem conduzida, retomar os investimentos e novos negócios no país.