A tão aguardada Lei nº 13.786, promulgada em 27 de dezembro de 2018, alterou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, trazendo alguma regulamentação acerca dos distratos, ainda que deficiente ou não plenamente eficaz (e, como tal, passou a ser denominada “Lei dos Distratos”).
Amplamente criticada pelos juristas por apresentar falhas, a Lei nº 13.786/2018 previu a obrigatoriedade de quadro resumo com informações mínimas específicas nos contratos de compra e venda de unidades sob incorporação ou regime de loteamento e, entre outras disposições, também previu a possibilidade de exercício do direito de arrependimento pelos adquirentes, nos casos de contratos firmados em estandes de vendas, fora da sede do incorporador/loteador.
A possibilidade de exercício do direito de arrependimento, atualmente previsto no inciso VIII, do art. 35-A, da Lei nº 4.591/1964 e inciso VII, do art. 26-A, da Lei 6.766/1979, não veio acompanhada de procedimentos e/ou prazo para assinatura do respectivo instrumento de resolução do negócio, devolução dos valores ou disponibilidade da unidade para revenda, por exemplo. A supracitada Lei restringiu-se apenas em prever a possibilidade do exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias (presumidamente da data da contratação), com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
A ausência da previsão desses procedimentos e/ou prazo tem gerado certa dificuldade, especialmente no que tange à liberação (do incorporador ou loteador) das obrigações de devolução de valores e da possibilidade de revenda da unidade objeto da desistência. Por vezes, o comprador desistente não comparece para formalizar a resolução do contrato (ou mesmo providenciar o quanto necessário para devolução de valores) e o incorporador/loteador fica de mãos atadas.
Vale salientar que, como esse direito de arrependimento foi inserido no ordenamento jurídico recentemente (dezembro/2018), é fato que não houve tempo hábil para essa matéria ser objeto de análise e decisão pelos Tribunais – o que com certeza ocorrerá.
Contudo, a fim de tentar tatear alguma solução jurídica, com vistas à relação de consumo revelada e confirmada pelo legislador, entendemos que seria aplicável, por analogia, os ditames do Código de Defesa do Consumidor (CDC) – Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que há muito já está em prática e foram amplamente discutidos.
Nessa seara, o CDC estabelece:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
Por esse ângulo, no momento que o comprador da unidade autônoma comunica sua decisão de desistir do negócio, em efetivo exercício de seu direito potestativo de arrependimento (desde que no prazo e formas previstos na Lei nº 13.786/2018), o incorporador/loteador deverá disponibilizar, de imediato, o montante pago – seja mediante depósito em conta, seja em espécie, ou de qualquer outra maneira juridicamente válida.
Nesse sentido, ao disponibilizar essa quantia a ser reembolsada ao comprador desistente, desde que observados certos procedimentos e formas jurídicas disponíveis, o incorporador/loteador pode ser liberado para renegociar a unidade objeto da desistência com terceiros.
Vale dizer que, à luz do dever de informação basilares ao direito do consumidor, para evitar transtornos com o adquirente, é aconselhável que o procedimento supracitado também conste do contrato de compra e venda.
A equipe especializada em Direito Imobiliário do Azevedo Sette Advogados está à disposição para eventuais esclarecimentos sobre o tema.