Por Amanda Medeiros Dantas*
É crescente o número de negócios de compra e venda de imóveis que são desfeitos. No ano de 2016, foram negociados mais de 44.000 distratos, que implicaram na devolução de valores pagos pelo comprador, acrescidos de correção e juros, mais desembolsos para a revenda do imóvel.
A questão torna-se mais grave quando se constata que quase a totalidade das desistências é feita por simples conveniência do comprador. Conforme dados coletados pelo fundador e presidente da Tecnisa S.A., menos de 6% das pessoas distratam por real necessidade.
Ao apurar a postura do Poder Judiciário, são prevalentes as decisões que permitem o rompimento imotivado do compromisso de compra e venda, ignorando a própria natureza irrevogável e irretratável dos negócios. Tais decisões são fundamentadas no Código de Defesa do Consumidor, mesmo que essa legislação não autorize o consumidor romper o vínculo contratual de forma irrestrita. Deve-se observar que, em grande parte dos casos, determina-se a redução dos percentuais de retenção previstos contratualmente em favor da construtora/incorporadora e, até mesmo, a restituição integral dos valores pagos, com o acréscimo de juros de 1% ao mês desde a data da citação.
Após reiteradas discussões sobre o assunto, os Tribunais começaram a alterar o entendimento sobre o assunto, como no caso do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em que foi reformada sentença do juiz de primeiro grau que, mesmo diante do inadimplemento do comprador, deferiu o pedido de dissolução do contrato de compra e venda e determinou a devolução de 90% dos valores pagos, com correção monetária e juros de 1% ao mês. Vale salientar a fundamentação utilizada pelo juiz de segundo grau:
"À toda evidência, se o promitente vendedor não pode desistir da compra e venda porque, por exemplo, não mais subsiste seu interesse econômico, tampouco poderá o promitente comprador fazê-lo. Entender de maneira diversa consagraria uma manifesta desproporção entre os poderes das partes do contrato: o promitente comprador poderá desistir a seu talante, mas, se a contraparte assim o desejasse, ficaria sujeita à adjudicação compulsória do imóvel.
(...)
Do que se vem de expor, não havendo inadimplência do vendedor, conclui-se que era de julgar improcedente o pedido de rescisão contratual e devolução dos valores pagos" (AC nº 0066013-17.2016.8.19.0001 – 06/09/2017)
Sendo assim, é importante ressaltar que o desfazimento do compromisso de compra e venda é possível ao adquirente, devendo ser realizado nos casos em que for demonstrada justa causa. Pelos motivos anteriormente demonstrados, cabe aos Tribunais fazer a análise criteriosa de cada caso, ao invés de aplicar autorizações irrestritas que beneficiem exclusivamente um ou outro lado.
Nesse aspecto, é muito importante que os contratos de venda de unidades sejam bem claros e específicos sobre as regras aplicáveis, inclusive em linha com a jurisprudência e atual Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
A equipe especializada em Direito Imobiliário do Azevedo Sette encontra-se plenamente capacitada a assessorar os seus clientes na implementação de multipropriedade em amplo espectro, desde a aquisição do terreno até o registro da multipropriedade no competente cartório de registro de imóveis.
* Amanda é integrante da equipe de Consultivo Imobiliário do escritório São Paulo Azevedo Sette Advogados.